Maison HLM : où en trouver, comment l'obtenir, quel loyer et quelles charges

En résumé

• Part dans le parc : 15 % de logements individuels, 85 % de collectifs, sur 5,4 millions de logements locatifs sociaux (SDES, 1er janvier 2025).
• Où : la part varie fortement d'une région à l'autre, jusqu'à 37 % dans les Hauts-de-France et 29 % à Mayotte.
• Comment : même demande, même numéro unique que pour un appartement. Le formulaire permet de choisir « maison », « appartement » ou « indifférent ».
• Délais : le type de logement, le nombre de pièces et la commune pèsent sur l'attente, d'après service-public.gouv.fr. Aucune maison n'est garantie.
• Loyer : plafonné selon le financement (PLAI, PLUS, PLS) et la zone. Il n'existe pas de moyenne publique propre aux maisons.
• Au quotidien : jardin et petites réparations à votre charge selon le décret du 26 août 1987, et une taille de logement qui doit rester cohérente avec la composition de votre foyer.

Une maison HLM, ça existe vraiment ?

Oui, et ce n'est pas une rareté de collection. Le service des données et études statistiques du ministère chargé du Logement (SDES) publie chaque année le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, le RPLS. Dans sa publication du 20 janvier 2026, il compte 5 396 300 logements locatifs sociaux au 1er janvier 2025, dont 85 % d'habitat collectif et 15 % de logement individuel. Pour situer l'ordre de grandeur, 15 % de 5,4 millions donne de l'ordre de 800 000 logements : c'est un calcul à partir d'un pourcentage arrondi, pas un chiffre publié.

Pour comparer, le même document indique que le logement collectif, tous parcs confondus (privé et social), représente 43 % des résidences principales en France. Le parc social est donc nettement plus « collectif » que le reste du parc, ce qui rend les maisons proportionnellement plus rares chez les bailleurs sociaux.

Deux précisions sur le périmètre, parce qu'elles évitent de mal lire les chiffres. D'abord, le RPLS recense les logements des bailleurs sociaux (organismes HLM, sociétés d'économie mixte agréées, etc.) : les logements-foyers et les résidences sociales en sont exclus. Ensuite, la publication rappelle que des logements sociaux appartiennent aussi à d'autres acteurs (collectivités, État, certaines grandes entreprises, associations), environ 9 % de l'ensemble selon l'enquête Logement de 2020, et qu'ils ne sont pas dans ce répertoire.

Une maison HLM est donc un logement social comme un autre sur le plan juridique : mêmes plafonds de ressources, même commission d'attribution, mêmes règles de bail. Ce qui change, c'est la rareté, la taille, et quelques obligations d'entretien que je détaille plus bas.

Où trouve-t-on des maisons HLM ?

La réponse honnête tient en deux temps. Ce que les chiffres officiels permettent de dire : la part des logements individuels est très inégale selon les territoires. La publication du SDES cite deux cas où elle est nettement au-dessus de la moyenne nationale : 37 % dans les Hauts-de-France et 29 % à Mayotte. À l'inverse, dans les régions très urbaines, l'habitat collectif domine largement le parc social.

Ce que je ne peux pas affirmer, faute de donnée publique que j'aie pu consulter : la part exacte des maisons en périurbain, en zone rurale ou dans les petites communes. L'intuition selon laquelle les maisons HLM se trouvent surtout hors des grands centres urbains est plausible, mais la publication nationale ne la chiffre pas par type de commune. Elle ne détaille pas non plus la situation de chaque département d'outre-mer.

Comment repérer les communes concernées

• Le portail national de la demande propose une rubrique « Offres par commune » : elle donne, pour une commune choisie, le nombre de logements sociaux existants, le nombre de demandes en attente et le nombre de logements attribués l'année précédente, avec la possibilité de comparer plusieurs communes. Elle ne distingue pas les maisons, mais le rapport entre demandes et attributions vous dit si l'attente risque d'être longue.
• Les données détaillées au logement du RPLS, publiées en open data par le SDES, décrivent chaque logement, dont son type de construction, sans l'identité du bailleur. C'est un outil pour les curieux et les collectivités, pas pour candidater.
• Votre mairie et votre intercommunalité connaissent le patrimoine local. Le guide des bailleurs sociaux aide à identifier ceux qui gèrent des logements dans votre secteur.

Comment obtenir une maison HLM : la même demande, avec les bons choix

Il n'existe pas de procédure spéciale pour les maisons. Vous déposez la même demande de logement social que tout le monde, en ligne sur le portail national ou, dans les départements qui ont un système local d'enregistrement, sur leur site propre. La demande vous vaut un numéro unique d'enregistrement, et c'est dans le formulaire que se joue votre préférence pour une maison. Les étapes générales sont détaillées dans notre guide sur la demande HLM pas à pas ; voici ce qui compte pour une maison.

1. Cochez « maison » ou « indifférent »

Dans la version 05 du formulaire n° 14069, la rubrique « le logement que vous recherchez » propose trois choix : appartement, maison ou indifférent. La notice précise que le formulaire papier et la demande en ligne posent les mêmes questions. Mon avis, assumé : si vous tenez à une maison, cochez « maison » sans état d'âme, mais sachez que vous vous privez des offres d'appartement. Si le jardin est un confort et non une nécessité, « indifférent » élargit nettement vos chances.

2. Indiquez un nombre de pièces réaliste

Le formulaire demande le nombre de pièces principales, de 1 à 6 et plus. La notice définit ces pièces comme le salon, la salle à manger et les chambres : la cuisine et la salle de bain ne comptent pas. Ce chiffre doit être cohérent avec le nombre de personnes à loger, que vous renseignez juste à côté. Nous y revenons plus bas, parce que c'est le point qui bloque le plus souvent les demandes de maison.

3. Classez vos communes par ordre de préférence

Vous devez indiquer les communes souhaitées par ordre de préférence et préciser si votre demande peut être élargie aux villes ou quartiers proches. Pour une maison, c'est un vrai levier : accepter une commune voisine, un peu plus loin du centre, multiplie les logements possibles.

4. Gardez votre demande vivante

Le formulaire et le portail national parlent de renouvellement annuel de la demande : notez la date d'échéance de la vôtre et prolongez-la à temps. La FAQ du site Bienveo rappelle que le bailleur classe les demandes selon trois critères fixés par la loi : la situation du ménage au regard du plafond de ressources, le type de logement et l'ancienneté de la demande. Pour comprendre comment l'ancienneté, la situation et la priorité sont combinées, lisez notre page sur la cotation de la demande, et celle sur le logement social prioritaire si votre situation en relève.

Le nombre de pièces et la composition de la famille : qui peut prétendre à quelle maison ?

La règle de taille explique pourquoi un couple sans enfant se voit rarement proposer une maison de quatre pièces. D'après la même FAQ d'Action Logement, un logement est considéré comme sous-occupé lorsqu'il compte un nombre de pièces habitables supérieur de plus d'une unité au nombre de personnes qui y ont leur résidence principale. Un exemple chiffré pour fixer les idées : deux personnes dans quatre pièces, c'est de la sous-occupation (quatre est supérieur à deux plus un) ; trois personnes dans quatre pièces, non.

Cette règle ne sert pas seulement à l'attribution. Le ministère chargé du Logement rappelle, dans sa brochure sur l'attribution des logements locatifs sociaux (septembre 2023), que la loi Elan a confié à la commission d'attribution un examen périodique de l'occupation des logements. Dans les zones où l'offre et la demande sont déséquilibrées (zones A bis, A et B1), cet examen a lieu tous les trois ans à compter de la signature du bail, et il peut concerner des locataires en sous-occupation. Concrètement, une famille dont les enfants sont partis peut se voir proposer un logement plus petit : nous en parlons dans la section sur la mutation.

Retenez la logique, sans chercher de formule magique : une maison convient surtout à un foyer dont la taille justifie le nombre de pièces. Un foyer composé d'un seul adulte qui demande une maison de cinq pièces s'expose à un refus de principe, pas à cause de la maison, mais à cause de l'écart entre le logement et le ménage.

Plafonds de ressources : PLAI, PLUS ou PLS pour une maison ?

Une maison HLM relève, comme les autres logements, d'une catégorie de financement : PLAI pour les ménages les plus modestes, PLUS pour le logement HLM « classique », PLS pour des ménages un peu au-dessus. Notre guide PLAI, PLUS, PLS détaille les trois. Le SDES indique que le PLUS représente 80 % du parc au 1er janvier 2025 : la grande majorité des maisons HLM sont donc, très probablement, des logements PLUS, même si la publication ne le dit pas spécifiquement pour les maisons.

À titre d'exemple, voici les plafonds de revenu fiscal de référence 2024 pour un ménage de quatre personnes (ou une personne seule avec deux personnes à charge), tels que les publie Action Logement (page consultée le 31 octobre 2026). Le montant de la dernière ligne correspond à celui de service-public.gouv.fr pour une personne seule avec deux personnes à charge en province.

Deux rappels qui évitent des renoncements inutiles. Service-public.gouv.fr précise que vous pouvez déposer une demande de logement social quels que soient votre revenu et le résultat donné par le simulateur d'éligibilité. Et le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence de l'année n-2 : pour une demande faite en 2026, celui de 2024 inscrit sur l'avis d'imposition de 2025.

Quel loyer pour une maison HLM ?

Voilà la question de ceux qui comparent avec le marché privé, et je préfère être prudent : aucune source publique que j'aie pu consulter ne donne un loyer moyen des maisons HLM. Voici ce qui est sourcé, et ce qui ne l'est pas.

Ce que disent les statistiques

Au 1er janvier 2025, le loyer moyen du parc social conventionné est de 6,76 euros par mètre carré de surface habitable et par mois : 6,37 euros en province, 7,95 euros en Île-de-France. Par financement, le SDES donne 6,35 euros pour le PLAI, 6,44 euros pour le PLUS et 9,88 euros pour le PLS. Ce sont des moyennes sur tous les types de logements, collectifs et individuels confondus.

À titre d'illustration arithmétique, et seulement comme ordre de grandeur : une maison de 90 m² à 6,37 euros le mètre carré donnerait environ 570 euros par mois hors charges. Ce n'est ni une moyenne observée pour les maisons ni une promesse. Le loyer réel est inscrit sur la proposition du bailleur.

Ce que disent les plafonds

L'avis ministériel relatif aux loyers maximaux des conventions APL fixe, pour les conventions signées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026, des valeurs de base en euros par mètre carré de surface utile. En PLUS, ces valeurs de base vont de 6,01 euros (zone III) à 7,85 euros (zone I bis) ; en PLAI, de 5,33 à 7,00 euros. Ce ne sont pas des loyers que vous paierez : le loyer maximal d'un logement est le produit de sa surface utile (surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes), d'un prix au mètre carré propre à l'opération, qui intègre un coefficient de structure et une marge locale éventuelle, et d'un coefficient propre au logement. Les conventions plus anciennes suivent d'autres valeurs.

Et si la maison a un jardin ?

Le même avis précise que les terrasses, cours et jardins faisant l'objet d'une jouissance exclusive peuvent donner lieu à un loyer accessoire, uniquement si le loyer maximal de l'annexe figure dans la convention, et dans le respect du caractère social du logement. Si votre proposition mentionne un loyer pour le jardin, demandez au bailleur de vous montrer cette mention.

Enfin, un logement conventionné ouvre droit à l'aide personnalisée au logement dans les conditions habituelles : la définition figure dans la publication du SDES. Pour estimer l'effet de l'aide sur votre loyer, utilisez notre simulateur APL.

Jardin, charges, entretien : ce qui change quand on loue une maison

Louer une maison HLM, c'est gagner de la place et perdre un peu de la simplicité de l'immeuble. Les obligations du locataire ne changent pas de nature, mais elles s'étendent à des espaces que, dans un appartement, personne n'entretient à votre place.

Le jardin et les extérieurs

Pour les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif, la liste annexée au décret n° 87-712 du 26 août 1987 range à votre charge l'entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes, le remplacement des arbustes et la réparation ou le remplacement des installations mobiles d'arrosage. Le texte met aussi à la charge du locataire le dégorgement des conduits d'eaux pluviales, des chéneaux et gouttières, et le ramonage des conduits de fumée. Pour le reste, notre guide réparations locatives : qui paie quoi donne la liste complète.

Les charges

Beaucoup de postes d'un immeuble collectif (ascenseur, nettoyage des parties communes, gardien) n'existent pas dans une maison individuelle. D'autres restent. D'après la fiche de service-public.gouv.fr sur les charges locatives (vérifiée le 15 avril 2025), la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance d'assainissement figurent parmi les dépenses récupérables auprès du locataire. Vous trouverez le détail dans notre page sur les charges locatives en HLM.

Le chauffage et la chaudière

Dans une maison, le chauffage est presque toujours individuel. L'entretien annuel de la chaudière devient alors une question concrète, que traite notre article sur l'entretien de la chaudière en location. Je ne m'avance pas sur le coût du chauffage d'une maison : il dépend de sa surface, de son isolation et de l'énergie utilisée, et je n'ai pas de donnée publique propre aux maisons HLM.

Refuser une maison inadaptée, ou demander une mutation vers une maison

Une proposition de maison peut ne pas convenir : trop loin du travail, trop grande pour votre budget de chauffage, escaliers impraticables pour un proche. Vous pouvez refuser, mais un refus a des conséquences, qui varient selon votre situation. Elles sont expliquées dans notre article refuser un logement social : lisez-le avant de répondre, surtout si vous êtes reconnu prioritaire. Le point pratique à retenir : demandez à visiter, et motivez toujours votre réponse par écrit.

L'inverse arrive aussi. Locataire d'un appartement HLM, vous aimeriez une maison parce que la famille s'agrandit ? C'est une mutation, qui passe par une demande auprès de votre bailleur, avec la même préoccupation de taille de logement que pour un nouveau demandeur. Notre article sur la demande de mutation explique comment la formuler, et celui sur l'échange de logement social présente la piste des bourses d'échange.

Dans l'autre sens, la brochure ministérielle évoque la logique de parcours résidentiel : la commission d'attribution peut proposer à un locataire en sous-occupation un logement mieux adapté, et l'accession sociale à la propriété fait partie des pistes qu'elle peut conseiller. Selon la FAQ d'Action Logement, le loyer principal du nouveau logement doit alors être inférieur à celui du logement d'origine.

Maison HLM à vendre : ce que cela recouvre

La recherche « maison HLM à vendre » renvoie à un autre sujet : la vente par les organismes HLM d'une partie de leur patrimoine. Le principe, résumé : un organisme HLM peut décider de vendre des logements, mais ne peut pas y être contraint, même quand des locataires le demandent. D'après le code de la construction et de l'habitation (article L443-11, consulté sur Légifrance le 31 octobre 2026), un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire, s'il l'occupe depuis au moins deux ans. Les logements vacants sont proposés selon un ordre de priorité fixé par la loi.

Pour les maisons individuelles, une règle de publicité mérite d'être connue : selon l'analyse juridique de l'ANIL sur le décret du 15 novembre 2019, la vente d'un logement vacant doit être annoncée sur un site d'annonces immobilières accessible au grand public, par affichage, et, pour une maison individuelle, par un écriteau visible de la voie publique apposé sur la maison ou à proximité immédiate. La plateforme Bienveo permet d'ailleurs de chercher une offre d'achat par type de bien, dont la maison individuelle.

Notre article acheter un logement social reprend les conditions, le prix, la garantie de rachat et les risques. Si votre projet est d'accéder à la propriété à moindre coût dans le neuf, regardez aussi la location-accession (PSLA), qui peut porter sur un logement individuel.

Où voir les maisons HLM disponibles à la location ?

Les recherches « maison HLM disponible » et « maison HLM à louer pas cher » supposent qu'il existerait un catalogue à consulter. La réalité est plus éclatée, et je lui consacre un article entier : trouver un logement social disponible. En deux phrases : il n'y a pas de liste nationale unique de ce qui va être attribué, et les logements sont d'abord attribués à partir des demandes enregistrées. Des offres sont publiées par certains bailleurs, sur Bienveo et sur la plateforme d'Action Logement pour les salariés éligibles.

Une précaution simple pour la suite : d'après la page d'aide du service en ligne de demande de logement social sur service-public.gouv.fr, les démarches en ligne y sont gratuites, et certaines sociétés proposent de faire la démarche à la place de l'usager contre paiement. Une maison « HLM à louer pas cher » proposée par un inconnu contre un virement n'est pas un logement social : c'est le signe d'une arnaque. Pour la suite, la page logement social HLM remet à plat les règles générales.

Assurance habitation : obligatoire avant la remise des clés

Que vous entriez dans un logement social ou dans le parc privé, le bailleur vous demandera une attestation d'assurance habitation à la signature du bail, puis chaque année. Les tarifs varient d'un assureur à l'autre pour des garanties comparables : comparer avant de signer évite de prendre la première offre venue.

Lien partenaire : le site peut être rémunéré si vous passez par LesFurets, sans surcoût pour vous.

Questions fréquentes

Poursuivre vos démarches de logement

Comparez les dispositifs et trouvez l'aide adaptée à votre situation, où que vous habitiez en France.