Cohabitation intergénérationnelle : le contrat, le prix et les aides

En résumé

• Le principe : une personne de 60 ans et plus loue ou sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans.
• Le contrat : un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, régi par le code civil et non par la loi de 1989 sur les baux. Durée libre, préavis d'un mois.
• L'argent : une contrepartie financière modeste, librement fixée dans le parc privé, calculée au prorata du loyer en HLM. De menus services peuvent s'y ajouter.
• Pas un emploi : aucun lien de subordination, aucune requalification possible en contrat de travail, et le jeune ne remplace pas une aide à domicile.
• Les aides : le jeune peut demander une aide au logement à la CAF s'il remplit les conditions. Un senior locataire, même en HLM, informe son bailleur, qui ne peut pas s'y opposer.

Qu'est-ce que la cohabitation intergénérationnelle ?

L'idée n'est pas neuve. En France, des associations organisent depuis 2004 des binômes entre personnes âgées et jeunes, avec leurs propres chartes et modèles de contrat. Le problème, c'est que ces arrangements reposaient sur un terrain juridique fragile : on pouvait y voir un bail d'habitation déguisé, voire un emploi non déclaré quand le jeune rendait des services.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a réglé la question. Elle a créé le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, défini à l'article L631-17 du code de la construction et de l'habitation comme le contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste. Le code de l'action sociale et des familles (article L118-1) en fixe le but : renforcer le lien social et faciliter l'accès au logement des jeunes.

Le mot « solidaire » n'est pas décoratif. Comme le souligne l'ANIL dans sa fiche de présentation, on parle de location ou de sous-location pour des raisons juridiques, mais il s'agit d'abord de cohabiter : partager un habitat, des moments, une présence. Si vous cherchez seulement une chambre au meilleur prix, sans vie commune, la chambre chez l'habitant classique correspond mieux à votre projet.

Qui peut en bénéficier ?

Côté senior

Toute personne de 60 ans et plus qui dispose d'une partie de logement à partager : une chambre, avec un accès aux pièces communes. Peu importe le statut : vous pouvez être propriétaire ou locataire, dans le parc privé comme dans le parc social. Pour beaucoup de retraités, c'est une façon de rester chez soi plus longtemps en se sentant moins seul, avec un petit complément de revenu. Notre page aides pour les personnes âgées rassemble les autres dispositifs utiles au maintien à domicile.

Côté jeune

Toute personne de moins de 30 ans : étudiant, apprenti, stagiaire, jeune salarié, en formation ou en recherche d'emploi. La loi ne pose pas d'autre condition de statut. En pratique, les associations reçoivent surtout des étudiants et des alternants qui cherchent un logement abordable dans une ville où les loyers sont élevés. Si c'est votre cas, jetez aussi un œil à notre guide logement pour les étudiants.

Les deux personnes vivent sous le même toit. Il ne s'agit pas de louer un studio indépendant au fond du jardin, mais bien de partager le logement.

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Le contrat échappe à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation : pas de bail type, pas de durée minimale, pas de règles de congé du bailleur. Il est régi par les articles L631-17 à L631-19 du code de la construction et de l'habitation et, pour le reste, par le droit commun des contrats du code civil. Deux règles légales s'imposent :

• la durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties ;
• lorsque l'un des deux veut arrêter, le préavis est d'un mois.

L'écrit n'est pas exigé par la loi, mais il est vivement recommandé. L'ANIL conseille d'y faire figurer au minimum :

• la désignation précise des pièces réservées au jeune, avec leur surface ;
• les pièces partagées (séjour, cuisine, salle de bains, cave, garage…) et leur surface ;
• la durée et la date de prise d'effet ;
• le montant de la contrepartie financière ;
• le cas échéant, l'organisation des menus services ;
• les obligations de chacun et la façon de mettre fin au contrat.

Un état des lieux à l'entrée, annexé au contrat, évite bien des discussions au départ : il permet de savoir qui doit payer une réparation. Notre guide de l'état des lieux d'entrée et de sortie donne la méthode, même si le formalisme du bail classique ne s'impose pas ici.

Mon conseil : ajoutez au contrat une page de « règles de vie » écrites ensemble. Horaires de calme, invités, usage de la cuisine, animaux, chauffage. Ce sont presque toujours ces sujets du quotidien, et non le montant à payer, qui font capoter une cohabitation.

Combien coûte une cohabitation intergénérationnelle ?

La loi parle d'une contrepartie financière modeste, sans fixer de plafond. Le niveau dépend donc de l'endroit où se trouve le logement :

• Chez un propriétaire ou un locataire du parc privé : le montant est librement convenu entre les parties. Le senior s'engage simplement à ce qu'il reste modeste.
• Chez un locataire HLM : la contrepartie est calculée au prorata du loyer et des charges, rapporté à la surface habitable du logement. Le senior ne peut donc pas en tirer un bénéfice.

Dans tous les cas, la somme demandée peut comprendre, en plus d'une part de loyer, une participation aux charges et aux abonnements (eau, énergie, internet). Précisez-le noir sur blanc pour éviter le malentendu classique du « je croyais que l'électricité était comprise ».

Vous lirez parfois des fourchettes de prix sur des sites spécialisés. Je préfère ne pas en donner : il n'existe pas de barème officiel, les montants varient beaucoup d'une ville à l'autre, et les associations de mise en relation proposent souvent leurs propres repères locaux. Demandez-les leur. Retenez seulement que l'esprit du dispositif interdit une contrepartie alignée sur le prix du marché.

Certaines associations proposent aussi une formule de logement gratuit en échange d'une présence plus soutenue. Dans ce cas, attention : la définition légale suppose une contrepartie financière. Une mise à disposition entièrement gratuite sort du cadre strict du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire et ressemble plutôt à un hébergement à titre gratuit (voir notre page sur l'attestation d'hébergement). Faites-vous expliquer par l'association quel contrat elle vous fait signer.

Les droits et obligations de chacun

Le jeune s'engage à

• user paisiblement des pièces mises à sa disposition et des espaces communs ;
• payer la contrepartie financière prévue au contrat ;
• le cas échéant, rendre les menus services selon les modalités convenues ;
• répondre des dégradations qu'il cause.

Le senior s'engage à

• maintenir une contrepartie modeste ;
• mettre à disposition des locaux en bon état d'usage, sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, et offrant les conditions d'hygiène et de confort d'un logement ;
• entretenir les lieux et assurer au jeune une jouissance paisible ;
• le garantir contre les vices et défauts qui empêcheraient d'utiliser les locaux.

Une précision qui rassure souvent les familles : le jeune n'a pas de droit au maintien dans les lieux comme un locataire classique. Si la cohabitation se passe mal, chacun peut y mettre fin avec un mois de préavis.

Cohabitation intergénérationnelle en logement social

En HLM, la sous-location est en principe interdite. La cohabitation intergénérationnelle fait partie des rares exceptions : un locataire de 60 ans et plus peut sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans. La loi lui impose seulement d'informer son bailleur au préalable, et le bailleur ne peut pas s'y opposer. Le même principe vaut pour un senior locataire dans le parc privé, par dérogation aux règles habituelles de la sous-location.

Nous avons détaillé les règles propres au parc social, les autres exceptions et les risques d'une sous-location non autorisée dans notre article sur la sous-location en HLM. Je ne les reprends pas ici, sauf un point pratique : envoyez votre information au bailleur par écrit, avec accusé de réception, et gardez-en une copie. C'est votre preuve que la cohabitation est régulière.

Rappelons enfin que la contrepartie demandée au jeune est calculée au prorata du loyer et des charges : un locataire HLM ne peut pas se faire une marge sur la chambre.

APL, Visale : les aides pour le jeune

Le jeune peut demander une aide au logement à la CAF s'il remplit les conditions habituelles, notamment de ressources et de décence du logement : APL si le logement est conventionné, allocation de logement sinon. Le site officiel pour-les-personnes-agees.gouv.fr le confirme pour un jeune sous-locataire. Quelques règles de service-public.gouv.fr à connaître :

• un sous-locataire doit être déclaré au propriétaire du logement, ce qui est le cas lorsque le senior locataire a informé son bailleur ;
• l'aide est refusée si le logeur est un ascendant (parent, grand-parent) : une cohabitation avec sa propre grand-mère ne donne donc pas droit à l'APL ;
• le logement doit être la résidence principale du jeune.

La demande se fait en ligne sur caf.fr dès l'entrée dans les lieux, contrat à l'appui. Les étudiants trouveront le détail des montants et des démarches dans notre page aides au logement pour les étudiants.

Si le senior demande un garant, la garantie Visale peut, sous conditions, couvrir les jeunes actifs et les étudiants. C'est gratuit et cela rassure le senior sans mettre les parents à contribution.

Côté senior : impôts, aides et assurance

Faut-il déclarer la contrepartie aux impôts ?

Selon l'ANIL, qui s'appuie sur une réponse ministérielle de 2019, la contrepartie est un revenu imposable : dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si la chambre est meublée, des bénéfices non commerciaux (BNC) si elle est vide. Mais une exonération existe : les produits de la location meublée d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale ne sont pas imposables (article 35 bis du code général des impôts), à condition que la chambre soit la résidence principale du jeune et que le prix reste dans des limites raisonnables fixées par l'administration fiscale. Avec une contrepartie modeste, ce plafond est en général respecté, mais vérifiez-le sur impots.gouv.fr.

Et vos propres aides ?

Si vous touchez vous-même une aide au logement, l'arrivée d'une personne dans le logement est un changement de situation à signaler à votre CAF ou à votre MSA. Nous expliquons les effets possibles dans la partie « aides au logement » de notre article sur la sous-location en HLM.

L'assurance

La loi n'impose pas d'assurance particulière, mais le contrat peut en prévoir une. Mon conseil : le senior prévient son assureur habitation qu'une personne loge chez lui, et le jeune vérifie qu'il est couvert pour sa responsabilité civile et ses affaires personnelles, soit par une assurance à son nom, soit par une extension du contrat du senior. Notre guide de l'assurance habitation du locataire détaille ce qu'un contrat doit couvrir.

Comment trouver un binôme : les associations de mise en relation

On peut tout à fait organiser une cohabitation entre particuliers. Mais passer par une structure spécialisée change beaucoup de choses : sélection des candidats, entretien des deux côtés, aide au contrat, suivi et médiation en cas de tension. Ces structures ne sont pas des agences immobilières et ne relèvent pas de la loi Hoguet.

Une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, fixée par un arrêté du 13 janvier 2020, encadre leur action. En y adhérant, elles s'engagent notamment à travailler avec les acteurs sociaux et médico-sociaux du territoire et à s'assurer que les pièces louées au jeune sont en bon état, sans risque pour la sécurité ou la santé.

Pour trouver une structure près de chez vous, le site officiel pour-les-personnes-agees.gouv.fr recommande :

• pour le senior : de se renseigner auprès de son bailleur, du point d'information local dédié aux personnes âgées ou du réseau national Cohabilis, qui fédère des associations ;
• pour le jeune : de contacter le comité local pour le logement autonome des jeunes (CLLAJ) de son territoire.

La plupart des associations demandent une adhésion ou des frais de mise en relation, dont le montant varie. Demandez-le avant de vous engager, ainsi que ce qu'il comprend : un suivi régulier pendant toute la cohabitation n'a pas la même valeur qu'une simple mise en contact.

Les précautions avant de se lancer

• Se rencontrer avant de signer, si possible plusieurs fois et dans le logement. Une cohabitation repose sur l'entente, pas sur un dossier.
• Mettre tout par écrit : contrat, règles de vie, services éventuels avec leur fréquence, montant et contenu de la contrepartie.
• Faire un état des lieux à l'entrée et à la sortie, photos datées à l'appui.
• Payer par virement et garder une trace de chaque versement, même modeste. Le jeune peut demander une quittance, utile pour la CAF : notre page quittance de loyer propose un modèle.
• Prévenir les proches du senior, pour éviter les inquiétudes et les malentendus familiaux.
• Garder sa liberté : en cas de difficulté, le préavis d'un mois permet de sortir proprement. Mieux vaut l'utiliser qu'endurer une situation qui pèse aux deux.

Pour le senior locataire, ajoutez l'information écrite du bailleur. Pour le jeune, gardez une solution de repli en tête, surtout en début d'année universitaire : une résidence étudiante sociale ou un foyer de jeunes travailleurs peuvent prendre le relais si la cohabitation s'arrête.

Cohabitation, colocation ou chambre chez l'habitant : les différences

La colocation dans le parc social obéit à ses propres règles, présentées dans notre article sur la colocation en logement social.

Questions fréquentes

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