Colocation en HLM : est-ce possible et comment

En résumé

• C'est légal : l'article L442-8-4 du code de la construction et de l'habitation, réécrit par la loi ELAN, autorise les bailleurs sociaux à louer un logement à plusieurs personnes qui le demandent.
• Un contrat par colocataire : pas de bail commun dans le parc social. La somme des loyers ne peut pas dépasser le loyer du logement.
• Plafonds individuels : le plafond de ressources s'apprécie contrat par contrat, donc avec vos seuls revenus.
• Une demande chacun : chaque colocataire dépose sa demande HLM, coche « chambre en colocation » et cite les autres.
• À ne pas confondre : la colocation est organisée par le bailleur. Louer soi-même une chambre de son HLM, c'est de la sous-location, interdite sauf exceptions.

Ce que la loi permet vraiment

La base juridique tient en un article : le L442-8-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'article 128 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Il permet aux organismes HLM de louer, meublés ou non, des logements à plusieurs personnes, dès lors que ce sont les locataires qui le demandent, dans le cadre d'une colocation au sens de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. La même loi a étendu cette possibilité aux autres bailleurs pour leurs logements conventionnés.

Avant 2018, la colocation dans le parc social existait déjà, mais dans un cadre étroit. Une réponse ministérielle de 2013 le résume : le texte autorisait les organismes HLM à louer en colocation à des étudiants, des apprentis et plus largement des jeunes de moins de trente ans. La loi ELAN a élargi ces possibilités à tout ménage qui en fait la demande.

Deux précisions, pour éviter les désillusions :

• Ce n'est pas un droit opposable au bailleur. La loi dit que les organismes « peuvent » louer en colocation. Certains bailleurs en proposent, d'autres très peu. Le ministère chargé du logement rappelle simplement que la colocation « est possible dans le parc social ».
• La colocation passe par l'attribution normale. Chaque colocataire se voit attribuer le logement dans les conditions de droit commun, donc après examen par la commission d'attribution. Pas de passe-droit parce qu'on arrive à plusieurs.

Colocation HLM pour les jeunes : les deux dispositifs à connaître

La recherche « colocation HLM jeunes » renvoie souvent à deux mécanismes différents, qui peuvent se combiner.

La colocation de droit commun, ouverte à tous

C'est celle décrite plus haut. Elle n'a pas de condition d'âge depuis la loi ELAN : deux amis de 45 ans peuvent y prétendre comme deux étudiants.

Les logements réservés aux moins de 30 ans

L'article 109 de la même loi ELAN permet, sur autorisation spécifique du préfet, de réserver tout ou partie d'un programme HLM à des jeunes de moins de 30 ans, avec des contrats d'un an au plus, renouvelables tant que l'occupant remplit les conditions. Le ministère précise que ces logements peuvent être meublés, et qu'il peut s'agir de grands logements proposés en colocation dans le cadre de l'article L442-8-4. Si vous êtes étudiant, notre guide du logement social étudiant compare cette piste avec le Crous et les résidences universitaires.

Qui peut être colocataire, et qui ne l'est pas

La notice officielle de la demande de logement social (Cerfa 14069) trace une frontière nette entre colocataires et membres du foyer :

• Sont colocataires les personnes qui ne sont ni mariées, ni pacsées, ni concubines avec vous, ni codemandeurs, ni personnes à votre charge : des amis, des collègues, ou des membres de la famille comme un cousin, une tante ou une nièce.
• Ne sont pas colocataires votre conjoint, votre partenaire de PACS ou votre concubin, ni un ascendant, un descendant ou un frère ou une sœur déclaré comme codemandeur. Ces personnes figurent sur une seule et même demande avec vous.

Un couple non marié qui veut un HLM ne fait donc pas une colocation : il dépose une demande unique, en codemandeurs. C'est une différence avec le droit privé, où l'ANIL rappelle que des concubins locataires d'un même logement sont considérés comme colocataires. Pour l'aide au logement d'un couple, consultez notre article sur l'APL en couple.

Comment faire la demande, étape par étape

La notice du formulaire décrit précisément la marche à suivre quand on veut habiter avec une ou plusieurs personnes en particulier :

• Chaque colocataire remplit sa propre demande de logement social, en ligne ou sur papier. Chacun reçoit donc son propre numéro unique d'enregistrement.
• Chacun coche la case « chambre en colocation » dans la rubrique « Le logement que vous recherchez ». La notice définit la colocation comme le partage de la pièce de vie commune, la chambre restant la partie privative.
• Chacun renseigne la rubrique « Colocataires », en indiquant l'identité de tous les autres.
• Choisissez les mêmes communes, sans quoi vos demandes risquent de ne jamais se croiser.

Mon conseil : déposez vos demandes le même jour, et gardez ensemble une copie des attestations. Si l'un de vous oublie son renouvellement annuel, sa demande est radiée et le projet commun s'arrête. Le reste du parcours est celui de toute demande, décrit dans notre guide des étapes de la demande HLM.

Bail individuel ou bail commun ?

Dans le privé, l'article 8-1 de la loi de 1989 laisse le choix entre un bail unique signé par tous et des baux individuels. Dans le parc social, la question est tranchée par la loi : « Un contrat de location est conclu avec chaque locataire d'un même logement » (article L442-8-4). Le bail commun n'est donc pas la forme prévue en HLM.

Ce que cela implique pour vous :

• Chacun paie son loyer, fixé dans son propre contrat. La loi encadre le total : la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement.
• Les charges peuvent être récupérées sous forme de forfait versé avec le loyer, dont le montant et la périodicité figurent au contrat. Ce forfait ne donne pas lieu à régularisation, mais il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Pour le reste des règles, voir notre guide des charges locatives en HLM.
• L'assurance : l'ANIL rappelle qu'avec des baux individuels, chaque colocataire doit souscrire son propre contrat d'assurance habitation.

Départ d'un colocataire : ce qui se passe

C'est là que le contrat individuel montre tout son intérêt. Avec des baux individuels, l'ANIL indique que le colocataire qui part ne paie que son propre loyer jusqu'à la fin de son préavis. La fameuse solidarité de six mois après le départ concerne le bail unique avec clause de solidarité, que nous détaillons dans notre article sur la clause de solidarité en colocation.

Les points à anticiper :

• Le préavis du colocataire qui part suit les règles applicables à son contrat : notre article sur le préavis en logement social fait le point.
• Le remplaçant : puisque chaque colocataire reçoit le logement par une attribution de droit commun, la chambre libérée passe en principe par une nouvelle attribution du bailleur. Vous ne pouvez pas installer vous-même un ami à la place de celui qui part : ce serait une occupation sans titre, voire une sous-location déguisée. Parlez-en au bailleur dès l'annonce du départ, en signalant si une personne de votre entourage a déposé une demande avec la case colocation.
• Votre propre loyer ne change pas, puisqu'il est fixé dans votre contrat.

APL et aides : chacun sa part

Chaque colocataire peut demander une aide au logement pour la part de loyer qu'il paie, selon sa situation et ses revenus : service-public.fr le prévoit pour la colocation en général, et l'ANIL cite l'APL, l'ALF et l'ALS versées par la CAF ou la MSA. En HLM, le contrat individuel facilite les choses : votre part est écrite noir sur blanc dans votre bail, et votre demande à la CAF se fait seule, sans dépendre du dossier des autres.

Le mode de calcul en colocation, les plafonds de loyer retenus et les pièges à éviter sont expliqués dans notre guide de l'APL en colocation. Les colocataires de moins de 30 ans en alternance peuvent aussi regarder l'aide Mobili-Jeune, et la garantie Visale reste utile si le bailleur demande un garant.

Colocation ou sous-location : la ligne rouge

Beaucoup de locataires HLM qui cherchent « colocation » veulent en réalité louer une chambre de leur propre logement à quelqu'un. Ce n'est pas une colocation, c'est une sous-location, et elle est en principe interdite dans le parc social par l'article L442-8 du code de la construction et de l'habitation. La différence tient en une question : qui a signé avec le bailleur ?

• Colocation : chaque occupant a son propre contrat avec le bailleur social, après attribution.
• Sous-location : un seul locataire a signé avec le bailleur, et il encaisse de l'argent d'un tiers qui n'a aucun contrat avec l'organisme.

Il existe quelques exceptions encadrées, dont la cohabitation intergénérationnelle solidaire : une personne de 60 ans ou plus peut louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, contre une contrepartie financière modeste, en informant préalablement son bailleur. Le détail, les risques d'une sous-location illégale et les solutions alternatives sont dans notre article sous-location d'un HLM.

Héberger gratuitement un proche n'est pas non plus une colocation : il n'a aucun droit sur le logement. Si vous êtes vous-même dans ce cas, côté hébergé, notre page sur l'attestation d'hébergement peut vous servir.

Mon avis : pour qui la colocation HLM vaut le coup

La colocation sociale a un vrai intérêt pour des personnes seules qui visent une ville tendue : elle ouvre l'accès à des T3 ou T4 familiaux, dont chacun ne paie que sa part de loyer social. Elle convient bien à des amis ou des membres d'une même famille élargie qui se connaissent et ont des projets de durée comparable.

Elle est moins adaptée si l'un de vous risque de partir vite : la chambre libérée repassant par le bailleur, vous ne maîtrisez pas l'arrivée du remplaçant. Avant de déposer, posez la question franchement au bailleur ou à l'agence locale : proposez-vous des logements en colocation dans cette commune, et combien ? La réponse vous évitera de patienter pour une offre qui n'existe pas. Pour comprendre plus largement le fonctionnement du parc, notre guide du logement social HLM reste la meilleure porte d'entrée.

Questions fréquentes

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