État des lieux d'entrée et de sortie 2026 : le guide du locataire

En résumé

• Obligatoire et contradictoire : établi à l'entrée et à la sortie, en présence des deux parties, annexé au bail.
• À l'entrée : tout noter, tout tester, photographier. Ne rien signer sans avoir vérifié.
• À la sortie : comparaison entrée / sortie ; seules les dégradations se retiennent, pas l'usure.
• Vétusté : l'usure normale n'est jamais à votre charge.
• Désaccord : réserves écrites, commissaire de justice, puis conciliation ou juge.

Qu'est-ce que l'état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui décrit, pièce par pièce, l'état précis du logement à un instant donné : murs, sols, plafonds, équipements, robinetterie, chauffage, ouvertures. Il est établi deux fois : à l'entrée, au moment de la remise des clés, et à la sortie, lors de la restitution.

Son rôle est simple mais décisif : c'est la photographie de référence. À votre départ, on comparera l'état de sortie à l'état d'entrée pour déterminer ce qui relève d'une dégradation (potentiellement à votre charge) ou d'une simple usure normale (à la charge du bailleur). Autant dire que sa qualité conditionne directement la restitution de votre dépôt de garantie.

Un document obligatoire et contradictoire

L'état des lieux est obligatoire et doit être contradictoire : il se fait en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs représentants, agence ou commissaire de justice). Chacun le lit, le complète et le signe. Il est ensuite annexé au bail.

« Contradictoire » signifie que vous avez le droit de discuter chaque mention et d'exiger que vos remarques y figurent. Ne considérez jamais l'état des lieux comme une formalité à expédier : c'est le moment où vous construisez votre protection pour toute la durée du bail. Un état des lieux signé sans avoir été vérifié vous engage.

L'état des lieux de sortie : la comparaison

À votre départ, l'état des lieux de sortie est comparé à celui d'entrée. Trois cas de figure :

• Logement conforme à l'entrée (aux usures normales près) : le dépôt de garantie vous est restitué en un mois.
• Dégradations constatées : le bailleur peut retenir les sommes correspondantes, justifiées par devis ou factures, et dispose de deux mois pour restituer le solde.
• Usure normale : elle ne peut pas être retenue.

Le jour de la sortie, rendez un logement propre et videz-le entièrement. Relevez les compteurs, rendez toutes les clés, et communiquez votre nouvelle adresse pour accélérer la restitution du dépôt.

La vétusté : votre meilleure alliée à la sortie

C'est le point qui protège le plus les locataires. La vétusté est l'usure normale du logement liée au temps et à un usage ordinaire : peinture défraîchie, sol patiné, joints vieillis. Elle est toujours à la charge du bailleur, et ne peut donc pas vous être facturée, même sur un élément que vous auriez pu entretenir.

Certains baux annexent une grille de vétusté qui chiffre cet abattement : elle fixe une durée de vie par équipement et réduit d'autant ce qui peut vous être imputé au prorata de l'âge. En clair, on ne vous demande pas de rendre un logement « comme neuf », mais un logement dans un état correspondant à une occupation normale. C'est le meilleur argument face à une retenue abusive. Pour aller plus loin, voir notre guide réparations locatives : qui paie quoi.

Le cas du logement meublé : l'inventaire

En location meublée, l'état des lieux s'accompagne d'un inventaire détaillé du mobilier et des équipements fournis (meubles, électroménager, vaisselle), avec leur état et, idéalement, des photos.

Cet inventaire protège les deux parties : il évite qu'on vous réclame un objet manquant que vous n'avez jamais reçu, et il sert de référence pour la restitution du dépôt de garantie. Vérifiez-le aussi soigneusement que l'état des lieux lui-même, et signalez tout élément manquant ou défectueux dès l'entrée.

En cas de désaccord

L'état des lieux peut être source de tension. Vos options :

1. Mentionnez vos réserves sur le document : n'hésitez pas à écrire ce avec quoi vous n'êtes pas d'accord avant de signer, ou refusez de signer si nécessaire.
2. Faites appel à un commissaire de justice : à défaut d'accord amiable, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice, dont les frais sont partagés entre bailleur et locataire.
3. Litige sur le dépôt : saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite), puis le juge des contentieux de la protection.
4. Conseil gratuit : l'ADIL de votre département vous oriente sans frais.

Gardez toujours une copie signée de vos états des lieux et vos photos datées : ce sont vos preuves.

Anticiper : un budget d'entrée maîtrisé

L'état des lieux s'inscrit dans le moment de l'emménagement, où les frais s'accumulent. Pour ne pas être pris de court :

• préparez votre dépôt de garantie (avance Loca-Pass possible) ;
• pensez aux aides à l'équipement si le logement est à meubler ;
• suivez notre checklist de déménagement pour ne rien oublier.

Un état des lieux d'entrée soigné, c'est l'assurance de partir sereinement le jour venu, avec l'intégralité de votre dépôt.

Et s'il n'y a pas d'état des lieux ?

C'est un cas fréquent et lourd de conséquences. En l'absence d'état des lieux d'entrée, une règle du Code civil (article 1731) prévoit que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Autrement dit, sans document d'entrée, vous partez avec un désavantage : le bailleur pourra plus facilement vous imputer des dégradations à la sortie, puisque rien ne prouve l'état initial.

Deux réflexes s'imposent donc :

• Exigez toujours un état des lieux d'entrée contradictoire et signé. Ne vous contentez jamais d'un accord verbal.
• Si c'est le bailleur qui a empêché ou refusé l'établissement de l'état des lieux, la présomption ne peut pas jouer contre vous : conservez la preuve de vos demandes (courriels, recommandés).

En clair, un état des lieux d'entrée n'est pas une contrainte administrative : c'est votre filet de sécurité. Ne le négligez jamais, même quand tout semble simple le jour de la remise des clés.

Questions fréquentes

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