Caution bancaire location : fonctionnement, coût et alternatives

En résumé

• Le principe : vous bloquez une somme sur un compte de votre banque, qui s'engage à payer le propriétaire si vous ne payez plus. L'argent reste chez votre banque, pas chez le bailleur.
• Le coût : surtout l'argent immobilisé pendant tout le bail, plus d'éventuels frais de dossier ou une commission. Aucun tarif n'est fixé par la loi, chaque banque applique le sien.
• Les limites légales : un bailleur assuré contre les loyers impayés ne peut pas exiger de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Et il ne peut pas encaisser lui-même plus d'un mois de loyer hors charges de dépôt de garantie en location vide.
• Pour qui : les personnes qui ont de l'épargne disponible et qui ne sont pas éligibles aux garanties gratuites. Pour un budget serré, c'est rarement une bonne idée.
• À tester avant : la garantie Visale (gratuite), l'avance Loca-Pass pour le dépôt de garantie, le FSL de votre département. Le garant payant vient en dernier.

Qu'est-ce qu'une caution bancaire pour une location ?

Une caution bancaire, parfois appelée garantie bancaire, c'est votre banque qui se porte garante de vous auprès du propriétaire. Service-public.gouv.fr le rappelle : la caution d'un locataire peut être une personne physique (un parent, un ami) ou une personne morale, et la banque fait partie des personnes morales citées, au même titre qu'Action Logement ou une entreprise.

Dans la forme la plus répandue, la banque ne prend aucun risque sur ses fonds propres : elle vous demande de verser une somme sur un compte bloqué, qui sert de garantie pendant la durée du bail. L'Institut national de la consommation, dans une fiche réalisée avec la Banque de France, décrit exactement ce mécanisme et précise que le montant à bloquer est variable suivant la banque. Si vous cessez de payer le loyer, le propriétaire se tourne vers la banque, qui le paie en puisant dans cette réserve.

Il existe des variantes. Certaines banques régionales proposent à leurs jeunes clients une caution sans blocage de fonds, dans des limites strictes. À titre d'exemple, la Caisse d'Épargne Aquitaine Poitou-Charentes présente une offre de ce type réservée aux 18-25 ans, avec un plafond de loyer et une zone géographique précise. Ce genre d'offre dépend de votre banque, de votre région et de votre profil : la seule façon de savoir ce qui existe pour vous est de poser la question à votre conseiller, par écrit.

Mon conseil : quand quelqu'un vous parle de « caution bancaire », demandez-lui de préciser. S'agit-il d'une somme que vous bloquez vous-même, ou d'un engagement que la banque prend sans blocage ? Les deux n'ont ni le même coût ni les mêmes conséquences sur votre budget.

Caution bancaire, dépôt de garantie, garant : quelles différences ?

Ces trois mots se mélangent dans les annonces et même dans la bouche de certains propriétaires. Ils ne désignent pourtant pas la même chose.

Le dépôt de garantie

C'est une somme que vous versez directement au propriétaire à la signature du bail, pour couvrir d'éventuelles dégradations ou sommes restant dues à votre départ. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le plafonne à un mois de loyer hors charges pour une location vide ; Service-public indique un plafond de deux mois pour un meublé. Il doit vous être rendu dans un délai de deux mois après la remise des clés, ramené à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Tout est détaillé dans notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.

Le garant personne physique

C'est un proche qui s'engage par écrit à payer à votre place. Il ne verse rien au départ. La caution peut être simple (le propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire) ou solidaire (le propriétaire peut la solliciter dès le premier impayé). C'est la garantie la plus attendue par les bailleurs, quand elle est possible.

La caution bancaire

C'est une garantie apportée par une banque, qui s'ajoute en principe au dépôt de garantie, mais l'argent bloqué reste sur un compte à votre nom chez votre banque. Le propriétaire ne le touche pas, sauf s'il fait jouer la garantie après un impayé.

Retenez cette règle simple : si un propriétaire vous demande de lui virer trois ou six mois de loyer « en caution », ce n'est pas une caution bancaire. Une somme versée au bailleur pour garantir vos obligations est un dépôt de garantie, et la loi le plafonne à un mois hors charges en location vide.

Combien coûte une caution bancaire ?

Il n'existe aucun tarif réglementé. Chaque banque fixe ses conditions, et je ne vais pas vous donner de chiffre « moyen » qui ne correspondrait à aucune offre réelle. Voici en revanche les trois postes de coût à vérifier dans la proposition que l'on vous fera.

1. L'argent immobilisé

C'est le coût le plus lourd, et celui qu'on sous-estime le plus. La somme bloquée n'est plus disponible pendant toute la durée de l'engagement. Faites le calcul vous-même : si votre banque vous demandait l'équivalent de six mois d'un loyer de 600 euros, vous immobiliseriez 3 600 euros, au moment précis où un déménagement réclame déjà de l'argent (dépôt de garantie, premier loyer, frais d'agence, assurance habitation, meubles). Cet exemple sert au calcul, ce n'est pas un barème : c'est la banque qui fixe le nombre de mois.

2. Les frais de dossier ou de commission

Selon les établissements, la mise en place peut être facturée sous forme de frais de dossier, de commission ou de frais de gestion du compte bloqué. Demandez le détail par écrit et cherchez la ligne correspondante dans la plaquette tarifaire de votre banque.

3. La rémunération éventuelle de la somme bloquée

Selon le support choisi par la banque, la somme bloquée peut rapporter des intérêts ou ne rien rapporter du tout. Posez la question : un compte qui dort quatre ou cinq ans sans rémunération, c'est aussi un coût.

Mon conseil : mettez côte à côte le coût total de la caution bancaire sur la durée du bail et les solutions gratuites décrites plus bas. Dans beaucoup de situations, la comparaison s'arrête là.

Comment mettre en place une caution bancaire, étape par étape

1. Vérifiez d'abord votre éligibilité à Visale. Si vous y avez droit, la caution bancaire n'a presque jamais de sens. Le test se fait en ligne en quelques minutes.
2. Demandez à votre banque si elle propose une caution locative. Elle n'est pas obligée de le faire, ni d'accepter votre demande. Demandez une proposition écrite : montant à bloquer, durée, frais, conditions de libération.
3. Mettez-vous d'accord avec le propriétaire sur le montant garanti et la durée. Il doit accepter ce type de garantie : rien ne l'y oblige, et certains préfèrent un garant personne physique ou Visale.
4. Bloquez la somme sur le compte indiqué par la banque. La banque établit alors un acte d'engagement au profit du bailleur.
5. Relisez l'acte avant signature du bail : nom du bailleur, adresse du logement, montant du loyer, durée de l'engagement et date de fin doivent correspondre au contrat de bail.
6. Gardez une copie de tout : la proposition de la banque, l'acte remis au bailleur, le bail. Vous en aurez besoin pour récupérer les fonds.

Quelle durée, et comment récupérer l'argent en fin de bail ?

La durée d'une caution bancaire est celle qui est écrite dans l'acte. Elle est en général calée sur la durée du bail, et la somme reste bloquée tant que l'engagement court. C'est un point à regarder de près : un engagement qui dépasse la date de fin de votre bail, ou qui se renouvelle sans date claire, peut retenir votre argent plus longtemps que prévu.

Pour la libération des fonds, c'est encore l'acte qui fait foi. En pratique, deux cas se présentent :

• l'engagement prend fin à une date fixée, et la banque débloque la somme après cette date ;
• la banque attend que le propriétaire confirme qu'il ne réclame plus rien (on parle de mainlevée).

Dans les deux cas, facilitez-vous la vie : lors de l'état des lieux de sortie, si tout est en ordre, demandez au propriétaire un écrit daté indiquant que vous êtes à jour de vos loyers et charges et qu'il libère la garantie. Transmettez-le immédiatement à votre banque.

Si un impayé existe, le propriétaire peut faire jouer la garantie : la banque le paie et la somme correspondante est prélevée sur le compte bloqué. Sachez aussi que le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer des loyers ou charges impayés, selon Service-public.

Ne confondez pas avec le dépôt de garantie, qui suit sa propre règle : restitution dans les deux mois suivant la remise des clés, ou un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Passé ce délai, la loi prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Pour qui la caution bancaire est-elle adaptée ?

Je vais être directe : sur un site consacré aux aides au logement, la caution bancaire concerne une minorité de lecteurs. Elle peut se défendre dans quelques situations :

• vous avez une épargne disponible dont vous n'aurez pas besoin pendant toute la durée du bail ;
• vous n'êtes pas éligible à Visale (par exemple, plus de 30 ans sans remplir les conditions liées à l'emploi ou aux revenus) et vous n'avez pas de garant dans votre entourage ;
• le propriétaire refuse le garant payant mais accepte une garantie de banque ;
• votre banque propose une formule sans blocage de fonds, ou avec un blocage limité, à des frais raisonnables.

Pour qui c'est une mauvaise idée

Pour un budget modeste, bloquer plusieurs mois de loyer est rarement possible, et quand ça l'est, c'est souvent au prix de tout le matelas de sécurité du foyer. Or un déménagement coûte cher, et un imprévu (panne, perte d'emploi, frais médicaux) n'attend pas la fin du bail. Se retrouver avec 3 000 ou 4 000 euros bloqués et un découvert sur son compte courant, c'est une situation que je vous déconseille fortement.

C'est aussi une mauvaise idée si vous êtes éligible à Visale, si le bailleur est déjà assuré contre les impayés (et que vous n'êtes ni étudiant ni apprenti), ou si l'argent bloqué provient d'un prêt : vous paieriez des intérêts pour une garantie que d'autres dispositifs offrent gratuitement.

Je ne peux pas payer la caution : que faire ?

C'est l'une des questions que l'on tape le plus souvent, et elle mélange souvent deux choses : le dépôt de garantie (la somme versée au propriétaire) et la garantie elle-même (garant ou caution). Les réponses ne sont pas les mêmes.

• Si c'est le dépôt de garantie qui bloque : l'avance Loca-Pass, puis le FSL. Vérifiez aussi que le montant demandé respecte le plafond légal (un mois hors charges en location vide).
• Si c'est l'absence de garant qui bloque : Visale en priorité, puis le FSL, puis un garant personne physique. Proposez aussi au propriétaire de regarder Visale de son côté : beaucoup ne la connaissent pas bien.
• Si vous visez un logement social : un organisme HLM est un bailleur personne morale, et l'article 22-1 limite fortement les cautions qu'il peut exiger (organisme figurant sur la liste fixée par décret, ou étudiant non boursier). Ne vous laissez pas imposer une caution bancaire sans vérifier ce point auprès de l'ADIL. Voyez notre guide du logement social et notre page sur les aides aux locataires.

La CAF, enfin, ne finance pas de caution bancaire. Mais si vous êtes allocataire, Service-public indique que c'est auprès d'elle que vous engagez une demande au FSL, par l'intermédiaire d'une assistante sociale.

Et si vous partagez le logement à plusieurs, lisez aussi notre article sur la clause de solidarité en colocation : votre garant, quel qu'il soit, peut se retrouver engagé pour la totalité du loyer.

Questions fréquentes

Poursuivre vos démarches de logement

Comparez les dispositifs et trouvez l'aide adaptée à votre situation, où que vous habitiez en France.