Clause de solidarité en colocation : jusqu'à quand payer ?

En résumé

• Le principe : avec une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution peuvent être poursuivis pour la totalité du loyer et des charges, y compris la part des autres.
• Le colocataire qui part reste solidaire jusqu'à la fin de son préavis si un remplaçant entre dans le bail pendant ce préavis, sinon six mois au plus après la fin du préavis.
• Sa caution suit exactement la même règle, et l'acte de cautionnement doit dire quel colocataire elle garantit.
• Baux individuels : pas de solidarité, chacun ne doit que sa part.
• Dépôt de garantie : dans un bail commun, il n'est rendu qu'au départ du dernier colocataire. Le partant s'arrange avec les autres.

Qu'est-ce qu'une clause de solidarité ?

Quand plusieurs personnes signent un même bail pour partager un logement, le propriétaire peut ajouter une clause dite de solidarité. Elle change tout en cas de problème d'argent : chaque colocataire devient redevable de la totalité des loyers et des charges, et non plus seulement de sa part. Service-public.gouv.fr le formule clairement : avec cette clause, chaque colocataire et sa caution doivent payer la part des autres si ceux-ci ne paient pas.

Concrètement, si vous êtes trois à partager un loyer de 1 200 euros et que l'un de vous cesse de payer ses 400 euros, le propriétaire n'a pas à courir après lui. Il peut réclamer les 1 200 euros à vous seul, ou à votre garant. C'est à vous ensuite de vous retourner contre le colocataire défaillant.

Sans clause de solidarité, la situation est différente : chacun ne doit que sa part, et le propriétaire ne peut poursuivre chaque colocataire que pour celle-ci. C'est pour cela que la grande majorité des baux communs comportent la clause : elle protège le bailleur. Elle s'accompagne parfois d'une clause d'indivisibilité, qui va dans le même sens.

Mon conseil, avant même de signer : cherchez le mot « solidaire » ou « solidarité » dans le bail et lisez la clause en entier. Si vous avez un doute sur sa portée, l'ADIL de votre département relit gratuitement les contrats. Notre guide du contrat de bail détaille les autres clauses à vérifier.

Bail unique ou baux individuels : quand la clause s'applique-t-elle ?

L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Elle peut prendre deux formes.

Le bail unique (ou bail commun)

Tous les colocataires signent le même contrat avec le propriétaire. C'est la forme la plus répandue, et c'est la seule où la clause de solidarité peut exister. Le bail suit le modèle de contrat type, en location vide comme en meublé.

Les baux individuels

Chaque colocataire signe son propre bail, qui précise sa chambre et les parties communes qu'il partage. Selon Service-public, chaque chambre doit alors faire au moins 9 m² et 20 m³, et le total des loyers ne peut pas dépasser le plafond applicable au logement. Ici, pas de solidarité : chacun ne doit que la part fixée dans son contrat. Quand quelqu'un part, le propriétaire choisit son remplaçant, sans avoir à demander l'accord des autres.

Le cas des couples

La loi précise que la location à des époux ou à des partenaires de PACS n'est pas une colocation au sens de l'article 8-1. Les règles de solidarité entre conjoints ou partenaires relèvent d'autres textes. Si vous êtes en couple et que vous vous séparez, consultez plutôt notre article sur le logement en cas de séparation et faites le point avec l'ADIL.

Et la caution du colocataire qui part ?

La personne qui s'est portée garante pour vous (un parent, un ami, ou une garantie comme Visale) suit la même règle que vous : son engagement s'arrête à la fin de votre préavis si un remplaçant figure au bail, et au plus tard six mois après dans le cas contraire.

La loi ajoute une protection importante pour les garants : l'acte de cautionnement signé pour une colocation doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire dont le départ met fin à l'engagement de la caution. Autrement dit, votre père qui se porte caution doit savoir qu'il garantit vous, et que son engagement suit votre départ, et non celui du dernier colocataire à quitter les lieux. Service-public ajoute que l'acte doit aussi mentionner le montant du loyer, en chiffres et en lettres, avec ses conditions de révision.

Sans clause de solidarité, la caution du colocataire sortant ne paie que la part de celui-ci, jusqu'à la fin de son préavis.

Mon conseil aux garants : relisez l'acte que vous avez signé. Si aucun colocataire n'y est nommé, ou si l'engagement porte sur « l'ensemble des colocataires » sans précision, parlez-en à l'ADIL. Et si vous cherchez une solution de garantie pour vous-même, notre guide Visale et Loca-Pass et notre page sur la caution bancaire comparent les options.

Un colocataire ne paie plus : que se passe-t-il ?

C'est le scénario où la clause de solidarité montre ses dents. Dans un bail commun avec clause, le propriétaire peut réclamer la totalité de l'impayé à n'importe quel colocataire, ou à n'importe quelle caution. Il n'a pas à prouver qu'il a d'abord essayé de joindre le défaillant.

Si l'impayé dure, la procédure classique s'enclenche : commandement de payer, puis saisine du juge, et éventuellement résiliation du bail. Le bail étant commun, c'est toute la colocation qui est menacée, y compris ceux qui ont toujours payé leur part. Notre guide de la procédure d'expulsion détaille les étapes et les délais.

Ce que vous pouvez faire tout de suite

• Payez le loyer courant en entier si vous le pouvez, quitte à avancer la part de l'autre. C'est la meilleure façon d'éviter que la dette n'enfle et que la procédure ne vise tout le monde.
• Prévenez le propriétaire par écrit et proposez un échéancier si la somme manquante ne peut pas être réglée d'un coup. Les réflexes décrits dans notre article loyer impayé, que faire valent aussi dans le parc privé.
• Gardez la trace de chaque paiement : virements, quittances, messages. Vous en aurez besoin pour vous faire rembourser.

Se faire rembourser par le colocataire défaillant

Entre colocataires, la solidarité ne joue pas de la même façon qu'avec le propriétaire. L'article 1317 du code civil prévoit qu'entre codébiteurs solidaires, chacun ne contribue à la dette que pour sa part, et que celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part. Vous pouvez donc réclamer au colocataire défaillant ce que vous avez payé à sa place : d'abord à l'amiable et par écrit, puis par la voie d'un conciliateur de justice (gratuit) ou, en dernier recours, devant le juge.

Si c'est vous qui ne pouvez plus payer, ne laissez pas vos colocataires découvrir la situation par un courrier du propriétaire. Parlez-en, et regardez les aides possibles : le FSL peut intervenir en cas d'impayé, et la commission de surendettement existe pour les situations bloquées.

Le dépôt de garantie au départ d'un colocataire

Ici, beaucoup de colocataires sortants ont une mauvaise surprise. Dans un bail commun, Service-public est net : le colocataire qui part ne peut pas réclamer sa part du dépôt de garantie au propriétaire. Le dépôt est restitué une fois que tous les colocataires ont quitté le logement et remis les clés, et il est versé à l'un d'entre eux.

Le partant doit donc s'arranger avec ceux qui restent ou avec son remplaçant : le nouveau colocataire rembourse sa part au sortant, ou les colocataires restants le font. Mettez cet accord par écrit, daté et signé, en précisant le montant et la date de remboursement.

En baux individuels, c'est plus simple : chaque colocataire récupère son propre dépôt après avoir rendu ses clés, dans les délais légaux. Ces délais, et ce que le propriétaire a le droit de retenir, sont expliqués dans notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.

Pour le remplaçant qui arrive, l'avance Loca-Pass d'Action Logement peut financer sa quote-part du dépôt de garantie, y compris quand il entre par un avenant au bail d'une colocation. Voir notre page dépôt de garantie et Loca-Pass.

APL et colocation : ce que change un départ

En colocation, chaque colocataire peut demander une aide au logement (APL, ALS ou ALF) pour la part de loyer qu'il paie, par une demande individuelle à la CAF ou à la MSA, s'il remplit les conditions. Les règles de calcul, les plafonds et les pièges sont détaillés dans notre guide de l'APL en colocation.

Un départ ou une arrivée modifie souvent la répartition du loyer. Signalez rapidement le changement à la CAF, avec la nouvelle répartition prévue au bail ou dans l'avenant. Une déclaration tardive peut entraîner un trop-perçu à rembourser plus tard. Et si vous avancez la part d'un colocataire parti, gardez en tête que l'aide est calculée sur votre propre situation : elle ne compensera pas la part qui manque.

Bon à savoir pour les moins de 30 ans : l'aide Mobili-Jeune d'Action Logement est accessible en colocation, pour la part de loyer et de charges du bénéficiaire.

Comment se protéger, avant, pendant et au départ

Avant de signer

• Demandez s'il est possible de signer des baux individuels. Le propriétaire n'est pas obligé d'accepter, mais la question mérite d'être posée.
• Lisez la clause de solidarité et vérifiez que l'acte de caution de votre garant vous nomme bien.
• Faites l'état des lieux d'entrée à plusieurs, en présence de tous les colocataires, avec photos datées. Notre guide de l'état des lieux donne la méthode.
• Vérifiez l'assurance habitation : elle est obligatoire, collective ou individuelle au choix des colocataires. Voir notre page assurance habitation du locataire.

Pendant la colocation

Rédigez un pacte de colocation entre vous, même sur une page. Ce n'est pas un document légal imposé, mais c'est celui qui vous sauvera en cas de conflit. Il peut prévoir la répartition du loyer et des charges, qui paie le propriétaire et comment, le délai pour prévenir les autres en cas de départ, la recherche d'un remplaçant, le sort du dépôt de garantie et des meubles achetés en commun.

Au moment de partir

• Envoyez votre congé dans les formes : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.
• Cherchez un remplaçant tôt, et obtenez que le propriétaire l'inscrive au bail par un avenant signé avant la fin de votre préavis. C'est la seule façon d'arrêter votre solidarité à la fin du préavis plutôt que six mois plus tard.
• Faites un état des lieux de votre chambre avec les colocataires restants, même s'il n'a pas de valeur officielle vis-à-vis du propriétaire dans un bail commun : photos, date, signatures.
• Mettez par écrit le remboursement de votre part du dépôt de garantie par votre remplaçant ou les colocataires restants.
• Notez la date de fin de votre solidarité dans votre agenda et gardez toutes vos preuves de paiement au moins trois ans.

Visale et garants en colocation

La garantie Visale peut être mobilisée en colocation, avec des règles propres. Action Logement indique que, pour deux colocataires, il suffit que l'un d'eux réponde aux critères d'éligibilité, et que les revenus des deux sont pris en compte pour le loyer admissible. À partir de trois colocataires, Action Logement conseille des baux individuels, avec une demande de visa séparée pour chacun.

Dans tous les cas, le visa doit être obtenu avant la signature du bail. Si votre garant hésite à cause de la clause de solidarité, montrez-lui la règle des six mois et la mention obligatoire du colocataire garanti : c'est souvent ce qui le rassure.

Questions fréquentes

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