Office HLM, entreprise sociale pour l'habitat, coopérative, société d'économie mixte : les logements sociaux sont gérés par des organismes aux statuts différents. Voici ce qu'est un bailleur social, les chiffres à jour, la différence avec un réservataire, la manière de trouver les bailleurs d'une commune ou d'un département, et vos recours en cas de litige.
Mis à jour le 31 octobre 2026 · Par Thomas Mercier
Un bailleur social est un organisme qui construit, gère et loue des logements à loyer modéré, attribués à des ménages sous plafonds de ressources. Les principaux sont les organismes Hlm : offices publics de l'habitat (OPH ou « offices HLM »), entreprises sociales pour l'habitat (ESH) et coopératives d'Hlm.
Un bailleur social est un organisme dont la mission d'intérêt général est de construire, acheter, rénover, gérer et louer des logements à loyer modéré aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. La loi, rappelée par l'Union sociale pour l'habitat (USH), lie l'activité des organismes Hlm à l'amélioration des conditions d'habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées et à la mixité sociale.
Le terme « bailleur social » est plus large que « organisme Hlm ». Il recouvre les organismes Hlm proprement dits (OPH, ESH, coopératives) et d'autres propriétaires de logements conventionnés : sociétés d'économie mixte, État, collectivités, opérateurs agréés. D'après l'USH, 90 % des logements sociaux sont détenus par des organismes Hlm, les 10 % restants par ces autres propriétaires.
Autre particularité : on ne choisit pas librement son logement social. Selon le ministère chargé du logement, un locataire ne peut pas signer directement un bail avec un organisme pour le logement de son choix. Il faut d'abord déposer une demande, répondre aux critères (le principal étant le plafond de ressources), puis être retenu par la commission d'attribution. Notre page sur la demande de HLM, étape par étape détaille le parcours.
L'Ancols, l'Agence nationale de contrôle du logement social, contrôle les organismes. Dans son rapport public annuel de contrôle 2024, publié le 9 décembre 2025, elle indique avoir contrôlé, ou avoir en cours de contrôle, 28 % des organismes de logement social, représentant près de la moitié du parc locatif social (synthèse publiée par l'USH). Leur statut et leurs obligations relèvent du code de la construction et de l'habitation.
Ces repères viennent de deux publications officielles ou de référence, avec leur date : le SDES (service statistique du ministère, répertoire RPLS au 1er janvier 2025, publié le 20 janvier 2026) et l'USH (Les Hlm en chiffres, édition 2026, septembre 2026).
Ces chiffres ont changé par rapport aux anciens repères souvent cités (4,8 millions de logements, environ 600 organismes). Le nombre d'organismes a nettement baissé avec les regroupements imposés par la loi Elan. Pour ce qui est de la loi SRU, les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 dans l'agglomération parisienne) situées dans une agglomération ou une intercommunalité de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent compter 25 % de logements sociaux, ou 20 % dans les territoires moins tendus (ministère, page mise à jour le 2 septembre 2024).
L'USH distingue deux grandes catégories d'organismes Hlm selon leur statut juridique : établissements publics ou sociétés de droit privé. Voici les quatre familles à connaître, avec les chiffres au 1er janvier 2025.
Ce sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial (article L. 421-1 du code de la construction et de l'habitation), rattachés à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités. C'est ce que les internautes cherchent souvent sous le nom d'« office HLM » ou d'« OPH HLM ».
On en compte 175, pour 2,15 millions de logements (USH, 2026).
Ce sont des sociétés de droit privé, anciennement sociétés anonymes d'Hlm, soumises aux règles Hlm du code de la construction et de l'habitation. Beaucoup appartiennent à un groupe.
On en compte 160, pour 2,52 millions de logements. Ce sont les organismes les plus représentés parmi ceux qui dépassent 20 000 logements.
Sociétés coopératives d'Hlm, tournées vers l'accession sociale à la propriété (PSLA, bail réel solidaire) mais aussi, pour certaines, vers la location. Si vous envisagez un achat, notre article sur l'achat d'un logement social est le bon point de départ.
On en compte 47 qui détiennent du patrimoine locatif, pour près de 200 000 logements. Elles gèrent en général des parcs plus petits que ceux des OPH et des ESH.
Les sociétés d'économie mixte visées à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation figurent parmi les bailleurs interrogés pour le RPLS, avec l'association Foncière Logement d'Action Logement et les organismes bénéficiant de l'agrément de l'article L. 365-2.
D'après l'USH, les logements conventionnés détenus par des entreprises publiques locales, l'État, les collectivités et des opérateurs agréés (dits MOI) représentent environ 10 % du parc social.
La loi Elan de novembre 2018 impose à tout organisme de moins de 12 000 logements de se regrouper, soit par fusion, soit par adhésion à une société de coordination. Selon l'USH, environ 120 organismes ont fusionné entre 2019 et 2025, et 252 organismes détiennent encore moins de 12 000 logements, pour 28 % du parc Hlm. Le total d'organismes a fortement diminué depuis la mise en œuvre de cette obligation.
Pour un locataire, le changement est le plus souvent discret : le bail se poursuit, et l'agence de proximité reste l'interlocuteur du quotidien. Mais le nom du bailleur, ses coordonnées de paiement ou son espace en ligne peuvent évoluer : lisez les courriers de votre bailleur et conservez-les.
C'est la confusion la plus fréquente, et elle explique bien des malentendus avec la mairie ou avec la préfecture. Les rôles sont distincts.
Le contingent préfectoral est fixé à 30 % du total des logements de chaque organisme (article R. 441-5 du code de la construction et de l'habitation, selon le ministère). Il ne peut pas servir à plus de 5 % pour les agents civils et militaires de l'État ; le reste est consacré aux personnes prioritaires, notamment les bénéficiaires du droit au logement opposable. Si vous cochez un critère de priorité, voyez aussi notre page sur le logement social prioritaire.
Une demande refusée ? Notre article sur le refus d'attribution explique ce qu'on peut faire.
Nos pages par département affichent le nombre de bailleurs sociaux gestionnaires et la part du parc géré par les offices publics, avec la liste des principaux OPH implantés localement.
Voir par départementIl n'existe pas, à ma connaissance, un annuaire officiel unique qui répondrait à la question « quels bailleurs dans ma commune ». Plusieurs sources se complètent, de la plus locale à la plus nationale.
La page d'accueil de demande-logement-social.gouv.fr propose deux entrées utiles : « Connaître les offres de logements sociaux sur une commune » et « Trouver un guichet d'enregistrement près de chez moi ». Mais attention : selon service-public.gouv.fr, il faut faire un dossier de demande par département (sauf en Île-de-France), et plusieurs départements ont leur propre site de demande en ligne (c'est le cas notamment de l'Allier, du Bas-Rhin, du Finistère, de la Haute-Garonne, de la Loire-Atlantique ou des Vosges, parmi d'autres). Dans ces départements, il faut passer par le site local.
Chaque page département indique le nombre de bailleurs gestionnaires (d'après le RPLS, source Caisse des Dépôts) et liste les principaux OPH. Elle ne remplace pas les annuaires ci-dessous, puisqu'elle ne détaille pas les ESH ni les coopératives.
L'Union sociale pour l'habitat tient un annuaire des organismes Hlm consultable par région et par département du siège. C'est la source la plus complète pour retrouver les coordonnées d'un office, d'une ESH ou d'une coopérative.
La fédération des ESH publie un annuaire par région, avec adresse et téléphone de chaque entreprise. Les coopératives d'Hlm ont leur propre site, avec un outil pour trouver une coopérative.
Le SDES met à disposition les données du RPLS au niveau des régions, départements, intercommunalités et communes : vous y voyez où se trouvent les logements sociaux. En revanche, l'identité du bailleur propriétaire n'est pas fournie dans les données détaillées au logement. C'est un outil de repérage du parc, pas un annuaire des bailleurs.
Si vous avez déposé une demande, votre attestation d'enregistrement vous donne votre numéro unique. L'ANIL indiquait, en analysant la loi de 2009, que l'attestation comportait aussi la liste des bailleurs disposant d'un patrimoine dans les communes demandées : vérifiez si c'est le cas sur votre document. Pour aller plus loin dans la recherche d'un logement, voyez notre article pour trouver un logement social disponible.
Le service logement de la mairie ou le centre communal d'action sociale connaît les bailleurs du territoire et peut vous orienter, y compris vers un guichet d'enregistrement.
Au-delà des pages de ce site, retrouvez les organismes dans les annuaires de leurs organisations nationales.
La fédération des entreprises sociales pour l'habitat présente ses membres par région.
Voir l'annuaire ESHLe site des Coop'Hlm propose un outil pour trouver la coopérative de votre territoire.
Voir les coopérativesL'Union sociale pour l'habitat fédère les offices, les ESH, les coopératives et Procivis.
Annuaire USHUn bailleur social est tenu, comme tout bailleur, de louer un logement conforme. Voici ce qui compte au quotidien, avec les pages du site qui détaillent chaque point.
Le ministère rappelle que le locataire qui dépasse les plafonds de ressources après son entrée peut devoir payer un supplément de loyer de solidarité, et que, pour l'établir, il doit déclarer chaque année ses revenus à son bailleur : notre article sur le surloyer (SLS) en détaille le calcul. Si votre logement ne correspond plus à votre situation, vous pouvez demander une mutation ou envisager un échange de logement.
La vie courante passe par l'agence de proximité et, souvent, par un espace locataire en ligne proposé par le bailleur. Gardez une copie de vos courriers et de vos échanges avec l'agence : en cas de litige, ces traces écrites sont votre meilleure protection.
Mon conseil est de procéder par paliers : plus on monte, plus les démarches sont formelles. Chaque palier suppose d'avoir conservé les preuves du précédent.
L'Ancols, elle, contrôle les organismes dans leur ensemble (voir plus haut) : pour un litige personnel, commencez par les paliers ci-dessus. Si vous attendez un logement depuis longtemps sans proposition, le recours DALO est une voie distincte, ouverte après un délai « anormalement long » mesuré à partir de votre numéro unique. Pour un impayé, voyez notre article sur le loyer impayé en HLM.
Action Logement gère la participation des employeurs à l'effort de construction. Sur son site (données au 21 décembre 2025), le groupe indique compter 42 filiales dédiées au logement social, une filiale de logement intermédiaire (in'li) et un patrimoine de plus d'un million de logements, dont 985 319 logements sociaux. Autrement dit, il est à la fois financeur et réservataire (il dispose d'un contingent qu'il propose à des salariés) et propriétaire via ses filiales.
Il propose aussi des aides aux salariés : garantie Visale, avance Loca-Pass, aide Mobili-Jeune et aide à la mobilité. Les conditions d'éligibilité figurent sur actionlogement.fr.
Un bailleur social est un organisme qui construit, gère et loue des logements à loyer modéré, attribués à des ménages sous plafonds de ressources. On distingue les organismes Hlm (offices publics de l'habitat, entreprises sociales pour l'habitat, coopératives d'Hlm) et d'autres propriétaires de logements sociaux, comme les sociétés d'économie mixte ou les opérateurs agréés. Au 1er janvier 2025, la France compte 5,4 millions de logements locatifs sociaux (SDES).
Un office public de l'habitat (OPH, ou office HLM) est un établissement public local à caractère industriel et commercial, rattaché à une collectivité. Une entreprise sociale pour l'habitat (ESH) est une société de droit privé, souvent adossée à un groupe. Les deux sont des organismes Hlm soumis aux mêmes règles du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution et la location. Au 1er janvier 2025, l'Union sociale pour l'habitat compte 175 OPH et 160 ESH.
Plusieurs pistes se complètent : l'outil « offres de logements sociaux sur une commune » du portail demande-logement-social.gouv.fr, l'annuaire des organismes Hlm de l'Union sociale pour l'habitat (par région et département), l'annuaire des ESH, le site des coopératives d'Hlm et les pages départementales de ce site. Si vous êtes déjà candidat, relisez votre attestation d'enregistrement : elle peut indiquer les bailleurs présents dans vos communes de souhait.
Le logement est attribué par la commission d'attribution du bailleur (Caleol), qui comprend des représentants du bailleur, dont un représentant des locataires, un représentant de la mairie et un représentant de l'État. La mairie peut proposer des candidats sur les logements qui lui sont réservés, mais elle ne décide pas seule. Le préfet peut aussi proposer des candidats sur le contingent de l'État.
Le bailleur est propriétaire et gestionnaire du logement : c'est lui qui signe le bail. Le réservataire est un financeur (l'État, une collectivité, Action Logement) qui dispose d'un droit de proposer des candidats sur une part des logements, en contrepartie de son financement. Le contingent préfectoral est fixé à 30 % du total des logements de chaque organisme, selon le ministère chargé du logement. Dans tous les cas, c'est la commission d'attribution du bailleur qui décide.
Pas directement. On ne signe pas un bail avec l'organisme de son choix : il faut d'abord déposer une demande de logement social, à raison d'un dossier par département (sauf en Île-de-France), puis les logements sont attribués par les commissions d'attribution. Vous gardez une marge de choix par les communes que vous indiquez dans votre demande, et par la réponse que vous donnez aux propositions.
En règle générale, votre bail se poursuit avec l'organisme issu du regroupement. La loi Elan impose aux organismes de moins de 12 000 logements de fusionner ou d'adhérer à une société de coordination, et environ 120 organismes ont fusionné entre 2019 et 2025 selon l'Union sociale pour l'habitat. Vérifiez vos courriers : le nom du bailleur, ses coordonnées et l'espace locataire en ligne peuvent changer. En cas de doute sur votre bail, contactez votre ADIL.
Commencez par une réclamation écrite, datée, avec copie de vos échanges. Vous pouvez ensuite saisir gratuitement un conciliateur de justice, vous faire conseiller par l'ADIL, et, selon les bailleurs, recourir à un médiateur de la consommation du secteur Hlm. Si vous estimez être victime d'une discrimination ou d'un défaut de service public, le Défenseur des droits est saisissable gratuitement (3928). Le juge des contentieux de la protection reste le dernier recours.
Mis à jour le 31 octobre 2026 · Informations vérifiées sur les sources publiques officielles.
Ce site est informatif et indépendant. Il ne remplace pas les organismes officiels (CAF, ANIL, service-public.gouv.fr) et ne traite aucune demande à leur place. Pour un conseil gratuit et personnalisé sur le logement, contactez votre ADIL.
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