Garantie loyers impayés (GLI) : fonctionnement, coût et conditions

En résumé

• La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur, pas par le locataire.
• Coût : entre 2,5 % et 4 % du loyer charges comprises, déductible des revenus fonciers.
• Couverture : loyers impayés (jusqu'à 80 000 ou 100 000 euros par sinistre), dégradations locatives, frais de procédure.
• Interdiction de cumul avec une caution personne physique (sauf locataire étudiant ou apprenti).
• Alternatives gratuites : Visale (Action Logement) et caution solidaire d'un proche.

Qu'est-ce que la GLI ?

La garantie loyers impayés est un contrat d'assurance que le propriétaire souscrit auprès d'un assureur privé (MAIF, Allianz, Galian, MMA, etc.) pour se protéger contre le risque de défaillance de paiement de son locataire.

Concrètement, si le locataire cesse de payer son loyer, l'assureur rembourse au bailleur les loyers non perçus, dans les limites du contrat. La GLI peut aussi couvrir :

• les charges et taxes récupérables impayées ;
• les dégradations locatives constatées à l'état des lieux de sortie, après déduction du dépôt de garantie ;
• les frais de contentieux (avocat, huissier, procédure d'expulsion) ;
• les indemnités d'occupation dues après résiliation du bail, le temps que le locataire quitte effectivement les lieux.

C'est le bailleur qui souscrit, qui paie la cotisation et qui est indemnisé. Le locataire n'a rien à débourser ni à signer pour la GLI.

Conditions de souscription

Pour le bailleur

La GLI doit être souscrite avant la signature du bail ou dans les 15 premiers jours suivant l'entrée dans les lieux (selon les assureurs). Passé ce délai, l'assureur peut refuser le contrat ou appliquer une période de carence plus longue.

Le bail doit être un bail d'habitation classique (loi du 6 juillet 1989). Les baux commerciaux, professionnels et les locations saisonnières ne sont pas éligibles.

Pour le locataire

L'assureur n'assure pas n'importe quel locataire. Il vérifie la solvabilité du candidat avant d'accepter le contrat. Les critères courants :

• Revenus nets mensuels d'au moins 2,5 à 3 fois le loyer charges comprises ;
• Contrat de travail stable : CDI confirmé (hors période d'essai) ou fonctionnaire titulaire ;
• CDD : accepté par certains assureurs si la durée restante est suffisante (6 mois ou plus) ;
• Indépendants et professions libérales : acceptés sur présentation de 2 à 3 bilans comptables ;
• Retraités : acceptés sur justificatif de pension.

Si le locataire ne remplit pas les conditions de solvabilité exigées par l'assureur, le bailleur a deux options : refuser le dossier, ou se tourner vers une alternative comme Visale ou une caution solidaire.

L'interdiction de cumul GLI + caution

C'est un point que beaucoup de bailleurs ignorent : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de demander une caution personne physique (un proche qui se porte garant) s'il a déjà souscrit une GLI pour le même locataire.

La logique est simple : la loi considère que le bailleur ne doit pas cumuler deux protections contre le même risque. C'est l'un ou l'autre.

Deux exceptions à cette interdiction :

• le locataire est étudiant ;
• le locataire est apprenti.

Dans ces deux cas, le bailleur peut exiger une caution en plus de la GLI. C'est la seule situation où le cumul est légal.

En revanche, la GLI est compatible avec Visale dans certains contrats (Visale étant une caution d'Action Logement, pas une caution personne physique). Mais dans les faits, peu de bailleurs cumulent les deux, car Visale couvre déjà les impayés.

Ce que la GLI couvre (et ce qu'elle ne couvre pas)

Couvert

• Loyers et charges impayés : remboursement dès le premier mois d'impayé déclaré (après un délai de carence contractuel, souvent 0 à 3 mois après la souscription).
• Indemnités d'occupation : les sommes dues par le locataire après la résiliation du bail, tant qu'il occupe le logement.
• Dégradations locatives : constatées lors de l'état des lieux de sortie, après déduction du dépôt de garantie. Plafond variable selon le contrat (souvent 7 000 à 10 000 euros).
• Frais de procédure : huissier, avocat, commandement de payer, procédure d'expulsion.
• Protection juridique : assistance et conseil pour gérer le contentieux locatif (dans les contrats les plus complets).

Non couvert

• les loyers impayés antérieurs à la souscription du contrat ;
• les sinistres survenus pendant la période de carence (premier trimestre, en général) ;
• les logements loués meublés touristiques (Airbnb) ou en bail commercial ;
• un locataire dont le dossier de solvabilité n'a pas été validé par l'assureur au moment de la souscription ;
• les vacances locatives (logement vide entre deux locataires) : certains contrats proposent cette option en supplément, mais ce n'est pas standard.

GLI, Visale ou caution : le comparatif

Pour mieux choisir, voici les principales différences. Pour un comparatif détaillé, consultez notre page Visale, GLI ou caution : comment choisir.

• GLI : payante (2,5 à 4 %), souscrite par le bailleur, couvre loyers + dégradations + procédure, exige un locataire solvable (CDI, 3x le loyer). Le bailleur choisit son assureur et son niveau de couverture.
• Visale : gratuite (financée par Action Logement), réservée aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés en mobilité. Plafonne l'indemnisation à 36 mensualités. Ne couvre pas les dégradations.
• Caution solidaire : gratuite, un proche s'engage à payer en cas de défaillance du locataire. Risque pour le garant, pas de couverture des dégradations ni de protection juridique. Voir louer sans garant si vous n'avez personne.

Ce que ça change côté locataire

En tant que locataire, la GLI ne vous coûte rien et ne figure pas dans votre bail. Mais elle a des conséquences indirectes sur votre candidature :

• Votre dossier est filtré par l'assureur : si vos revenus sont insuffisants ou si vous êtes en CDD court, le bailleur peut refuser votre candidature parce que l'assureur refuse de couvrir le risque.
• Pas de caution demandée (sauf étudiant/apprenti) : c'est un avantage si vous n'avez pas de garant.
• En cas d'impayé : l'assureur indemnise le bailleur, mais se retourne ensuite contre vous pour récupérer les sommes dues. La GLI ne vous exonère pas de votre dette locative.

Si vous êtes locataire et que vous avez des difficultés de paiement, ne restez pas silencieux : prévenez votre bailleur et consultez notre page loyer impayé, que faire pour connaître les aides d'urgence (FSL, plan d'apurement).

GLI et logement social (HLM)

La GLI concerne le parc privé. Les bailleurs sociaux (offices HLM, ESH) ne souscrivent pas de GLI : ils gèrent les impayés en interne, via des procédures de recouvrement et des dispositifs de prévention (commissions de surendettement, plan d'apurement, maintien de l'APL). Si vous êtes locataire en HLM et en difficulté de paiement, consultez notre page loyer impayé en HLM.

Comment déclarer un sinistre à son assureur GLI ?

Dès le premier impayé constaté (le loyer n'est pas crédité à la date prévue au bail), le bailleur doit agir vite :

• Relancer le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception dans les 15 jours suivant l'échéance impayée. Certains assureurs exigent cette relance avant toute déclaration.
• Déclarer le sinistre à l'assureur dans le délai prévu au contrat (souvent 30 jours après l'impayé). Le dossier comprend la copie du bail, l'état des lieux d'entrée, les justificatifs du locataire collectés à l'entrée, le courrier de relance et le décompte des sommes dues.
• L'assureur prend en charge la procédure : mise en demeure formelle, commandement de payer par huissier, et si nécessaire, assignation devant le tribunal. Le bailleur est indemnisé dès le premier mois (ou après la franchise contractuelle).

Un conseil : conservez tous les échanges écrits avec votre locataire (mails, courriers recommandés). L'assureur vous les demandera systématiquement, et tout retard dans la déclaration peut entraîner une réduction de l'indemnisation.

Questions fréquentes

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