Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues et recours

En résumé

• Délai de restitution : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois s'il y a des différences justifiant une retenue. Le délai court dès la remise des clés.
• Retenues : uniquement pour impayés ou dégradations, sur devis ou factures. L'usure normale (vétusté) ne peut jamais être retenue.
• Retard : le dépôt non rendu à temps est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
• En cas de blocage : lettre recommandée, puis commission départementale de conciliation (gratuite), puis juge des contentieux de la protection.

Le dépôt de garantie, rappel utile

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est la somme versée à l'entrée dans le logement pour couvrir d'éventuels manquements du locataire (impayés, dégradations). Il ne se confond pas avec le garant, qui est une personne ou un organisme se portant caution. Son montant est plafonné par la loi :

• 1 mois de loyer hors charges pour une location vide.
• 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.
• 0 € pour un bail mobilité, où le dépôt est interdit.

Si vous avez eu besoin d'un coup de pouce pour verser ce dépôt à l'entrée, l'avance Loca-Pass d'Action Logement peut le financer sous forme de prêt à taux zéro : voir notre guide sur le dépôt de garantie et l'avance Loca-Pass.

Ce que le propriétaire peut retenir, et ce qu'il ne peut pas

Le propriétaire ne peut pas garder votre dépôt « au cas où ». Toute retenue doit être justifiée et chiffrée.

Les retenues autorisées

• Loyers ou charges impayés restant dus à votre départ.
• Dégradations dont vous êtes responsable, à condition qu'elles apparaissent à l'état des lieux de sortie et soient chiffrées sur la base de devis ou de factures.
• Régularisation de charges : en habitat collectif, le propriétaire peut conserver provisoirement jusqu'à 20 % du dépôt dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété, puis régulariser dans le mois qui suit.

Ce qui ne peut pas être retenu

• La vétusté : l'usure normale liée au temps et à un usage ordinaire (peinture défraîchie, moquette usée après des années) est à la charge du propriétaire, pas la vôtre. Ne confondez pas dégradation et vétusté : voir qui paie quelles réparations.
• Une retenue sans justificatif : pas de devis ni de facture, pas de retenue valable.
• Un montant forfaitaire décidé arbitrairement, sans lien avec un préjudice réel.

Retard de restitution : la pénalité de 10 %

Si le propriétaire dépasse le délai légal (1 ou 2 mois), la loi prévoit une sanction automatique en votre faveur : le dépôt non restitué est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Autrement dit, chaque mois de retard entamé augmente la somme qu'il vous doit. Cette majoration n'est pas due si le retard provient d'un défaut de votre part, par exemple si vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse pour l'envoi du chèque.

Pensez donc à transmettre votre adresse de réexpédition au moment de rendre les clés : cela évite tout prétexte et sécurise votre droit à la pénalité en cas de retard.

Le propriétaire ne rend pas la caution : que faire ?

Face à un blocage, procédez par étapes, de la plus simple à la plus formelle. Gardez une trace écrite de chaque démarche.

1. Une relance amiable : un premier message rappelant le délai légal suffit parfois, surtout en cas de simple oubli.
2. Une lettre recommandée de mise en demeure avec accusé de réception : rappelez la date de remise des clés, le délai dépassé, le montant dû et la pénalité de 10 % applicable. Fixez un délai de réponse (par exemple 8 jours).
3. La commission départementale de conciliation : gratuite, elle tente de trouver un accord entre vous et le propriétaire. C'est une étape utile et souvent efficace avant tout procès.
4. Le juge des contentieux de la protection : pour les litiges locatifs, vous pouvez le saisir (tribunal judiciaire). La procédure est accessible sans avocat pour ce type de montant. Joignez l'état des lieux, le bail, vos courriers et la preuve de remise des clés.

Des structures gratuites peuvent vous aider à monter le dossier : l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) et les associations de locataires. Voir nos organismes et associations d'aide au logement.

Que mettre dans votre courrier de mise en demeure

Une lettre recommandée efficace est précise et factuelle. Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites-y figurer :

• vos coordonnées et celles du propriétaire, ainsi que l'adresse du logement concerné ;
• la date de fin de bail et surtout la date de remise des clés, qui déclenche le délai ;
• le montant du dépôt versé à l'entrée et la somme restant due ;
• le rappel du délai légal dépassé (un ou deux mois) et de la majoration de 10 % par mois de retard ;
• votre adresse actuelle et un RIB pour le remboursement, afin de couper court à tout prétexte ;
• un délai de réponse raisonnable (par exemple huit jours) avant la saisine de la conciliation.

Conservez une copie de la lettre et l'avis de réception : ils constitueront votre preuve si le dossier va plus loin.

Bien préparer son état des lieux de sortie

La restitution se joue en grande partie le jour de l'état des lieux de sortie : c'est lui qui, comparé à celui d'entrée, détermine ce qui peut vous être retenu. Quelques réflexes vous évitent des déductions injustifiées.

• Relisez l'état des lieux d'entrée avant le rendez-vous, pour signaler ce qui était déjà noté et ne pas vous voir imputer une usure préexistante.
• Nettoyez soigneusement et réparez les petits dommages faciles à corriger (trous de chevilles rebouchés, ampoules remplacées) : autant de motifs de retenue en moins.
• Prenez des photos datées à votre départ, pièce par pièce : elles constituent une preuve précieuse en cas de litige.
• Exigez un état des lieux contradictoire, signé par les deux parties, et conservez-en un exemplaire. Ne signez pas un document incomplet ou pré-rempli sans l'avoir vérifié sur place.

Pour tout savoir sur ce moment clé, voir notre guide de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Cas particuliers

• Location meublée : le dépôt peut atteindre 2 mois de loyer hors charges, mais les délais et règles de restitution sont les mêmes qu'en location vide.
• Colocation : en cas de départ d'un colocataire, le dépôt n'est en principe restitué qu'à la fin du bail commun, sauf accord particulier. La clause de solidarité peut jouer : réglez la question du remboursement entre colocataires par écrit.
• Vente du logement en cours de bail : c'est le nouveau propriétaire qui devient responsable de la restitution du dépôt à votre départ. Conservez la preuve de son versement initial.
• Logement social : les mêmes principes de délai et de justification s'appliquent aux bailleurs sociaux. En cas de désaccord, sollicitez le service dédié du bailleur puis la conciliation.

Questions fréquentes

Poursuivre vos démarches de logement

Comparez les dispositifs et trouvez l'aide adaptée à votre situation, où que vous habitiez en France.