Congé pour vente : vos droits de locataire, le préavis et le droit de préemption

En résumé

• Vendre n'est pas donner congé : le propriétaire peut vendre un logement occupé, le bail suit alors le bien chez l'acheteur.
• Le congé pour vendre ne vaut que pour la fin du bail, avec un préavis de 6 mois (logement vide) ou de 3 mois (meublé).
• L'offre de vente : en logement vide, le congé vaut offre au locataire, valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
• Si vous achetez : 2 mois pour signer l'acte, 4 mois avec un prêt immobilier. Si vous refusez ou ne répondez pas, vous partez à la fin du préavis.
• Protection : un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut pas être évincé sans proposition de relogement.
• Contestation : forme irrégulière, préavis trop court, fraude. Le juge des contentieux de la protection tranche, après une conciliation obligatoire pour les petits litiges.

Mon propriétaire peut-il vendre avant la fin du bail ?

Oui, et c'est le premier point à bien comprendre. Selon la fiche service-public sur le congé donné par le propriétaire (vérifiée en juin 2026), le bailleur peut vendre le logement pendant que vous l'occupez, sans vous en informer ni vous donner congé. L'ANIL, le réseau des agences départementales d'information sur le logement, dit la même chose : le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.

Autrement dit, il existe deux ventes très différentes :

• La vente « occupée » : le logement est vendu avec son locataire. Votre loyer, votre durée de bail, votre dépôt de garantie et vos droits ne changent pas. Seul l'interlocuteur change.
• La vente « libre » : le propriétaire veut vendre un logement vidé de son occupant. Il doit alors vous donner congé, et c'est là que tout le formalisme de la loi du 6 juillet 1989 s'applique.

Pendant la période de préavis d'un congé pour vendre, le bail peut prévoir que le propriétaire fasse visiter le logement. D'après l'ANIL, ce droit de visite, s'il figure dans votre contrat, peut aller jusqu'à deux heures par jour ouvrable, hors dimanche et jours fériés. Relisez votre bail avant de refuser une visite.

Et si le logement a été acheté déjà loué ?

L'article 15 de la loi de 1989 encadre aussi le nouveau propriétaire. Quand il achète un logement occupé et souhaite le vendre vide, deux situations se présentent, que la fiche service-public détaille (la date d'achat est le jour de la signature de l'acte authentique) :

• si la fin du bail en cours tombe plus de 3 ans après l'achat, le congé peut être donné pour cette échéance ;
• si elle tombe moins de 3 ans après l'achat, le congé ne peut être donné qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

La même fiche donne un exemple parlant : un achat le 1er mars 2025 avec une fin de bail au 31 mai 2027 repousse la date possible du congé au 31 mai 2030. Si vous apprenez que votre logement vient de changer de propriétaire, demandez la date de l'achat : elle conditionne la validité d'un éventuel congé.

Quel préavis quand un propriétaire vend ?

Le congé ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance du bail, jamais en cours de route. Le propriétaire ne peut donc pas vous demander de partir « dans trois mois » si votre bail court encore dix-huit mois. Ce qui varie, c'est le délai de prévenance :

Source : fiche service-public sur le préavis et les formalités du congé donné par le propriétaire, vérifiée le 1er juin 2026, et ANIL.

Comment se calcule le préavis ?

Le délai court à partir du jour de la réception effective de la lettre. Pour un recommandé, si vous étiez absent et que le courrier est retourné au propriétaire, la fiche précise que le délai ne peut pas commencer à courir. Il en va de même si vous ne retirez pas le pli au bureau de poste. Pour un acte de commissaire de justice, le délai part du jour où l'acte vous est remis ou déposé. Pour une remise en main propre, il part du jour de la remise contre récépissé.

Les week-ends et jours fériés comptent dans le calcul. Si le bail se termine le 20 septembre, la lettre doit vous parvenir au plus tard le 20 mars. Si elle arrive en retard, le congé n'est pas valable. Si elle arrive très en avance, il reste valable mais ne produit effet qu'à la date où il aurait dû être donné : le préavis ne démarre pas plus tôt, et vous restez locataire jusqu'à la fin du bail.

Le droit de préemption du locataire : quel délai pour répondre et pour acheter ?

En logement vide, le congé pour vendre vaut offre de vente à votre profit. Vous êtes prioritaire sur les autres acheteurs, au prix et aux conditions indiqués dans la lettre. S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie de ce droit. Et si vous achetez, la fiche service-public précise que vous n'avez pas à payer de commission d'agence immobilière.

Le délai de réponse : 2 mois, pas un jour de plus

L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Concrètement, pour un bail qui se termine le 20 septembre, la lettre doit être reçue au plus tard le 20 mars, et l'offre court jusqu'au 20 mai (exemple repris de la fiche service-public). Si vous recevez le congé plus tôt, par exemple le 5 mars, le délai de réponse reste le même : le préavis ne démarre qu'au 20 mars.

Pour accepter, vous prévenez le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, avant la fin de ces deux mois, et vous indiquez si vous comptez demander un prêt immobilier. Le point qui change tout : si vous acceptez dans les temps, toute promesse de vente que le propriétaire aurait signée avec un autre acheteur est annulée.

Le délai pour réaliser la vente : 2 mois, ou 4 avec un prêt

À partir de la date d'envoi de votre réponse, vous avez deux mois pour signer l'acte de vente. Si vous avez annoncé un recours à un prêt, l'acceptation est subordonnée à son obtention et le délai passe à quatre mois. Votre bail est prorogé jusqu'à la fin de ce délai. Mais attention : si la vente n'est pas réalisée à l'expiration, l'acceptation est nulle de plein droit et vous perdez votre titre d'occupation.

La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt de 2015 analysé par l'ANIL, que cette nullité est relative : seul le propriétaire peut s'en prévaloir. Je retiens surtout la leçon pratique : un projet d'achat mal préparé fait courir un risque réel de se retrouver sans logement et sans bien. Avant d'accepter, faites chiffrer le financement par une banque, et rendez-vous chez un conseiller de l'ADIL ou chez un notaire pour vérifier l'offre.

Ce qui se passe si vous refusez, ou si vous ne dites rien

Il y a refus dans trois cas, selon la fiche : vous écrivez que vous refusez, vous ne répondez pas dans les deux mois, ou vous faites une contre-proposition que le propriétaire rejette. Dans ces trois cas, vous devez quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Vous pouvez partir plus tôt si vous le souhaitez.

Congé pour vendre avec modification du prix

Un cas souvent mal connu : le propriétaire vous offre un prix, puis vend à un acquéreur à des conditions ou à un prix plus avantageux. La loi prévoit que le notaire doit alors vous notifier ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut une nouvelle offre, valable un mois à compter de sa réception. Un propriétaire qui ne vous a pas informé d'un prix plus avantageux peut voir le congé contesté sur ce motif.

Quand le droit de préemption ne joue pas

L'article 15 écarte ces règles pour les ventes entre parents jusqu'au troisième degré inclus, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de la fin du préavis. Dans ce cas, le congé reste possible, mais vous n'avez pas de priorité d'achat. En location meublée, il n'y a pas de droit de préemption du tout.

Peut-on donner congé pour vente à un locataire de 70 ans ?

Sur le papier, oui : l'âge n'interdit pas le congé. Mais la loi protège les locataires âgés ou fragiles, et cette protection est l'une des plus puissantes du dispositif. D'après le III de l'article 15 de la loi de 1989 et la fiche service-public, un propriétaire ne peut pas s'opposer au renouvellement du bail par un congé si le locataire remplit les conditions suivantes, sans lui avoir proposé de logement de remplacement :

• il a plus de 65 ans à la date de fin du bail, et ses ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ;
• ou il a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, avec des ressources du foyer inférieures au plafond ;
• ou il perçoit l'allocation de présence parentale, sous conditions de ressources (fiche service-public).

Les ressources prises en compte sont celles des douze mois précédant la notification du congé. Les montants des plafonds varient selon la composition du foyer et le lieu (Paris et communes limitrophes, reste de l'Île-de-France, autres régions) : je ne les recopie pas ici, parce qu'ils sont révisés et que l'erreur d'un seul chiffre pourrait vous coûter un droit. Consultez le tableau de la fiche service-public sur le congé du propriétaire, mise à jour en juin 2026.

Quand la protection ne s'applique pas

Elle tombe dans trois cas : le propriétaire est une personne physique de plus de 65 ans, ses propres ressources sont inférieures au plafond, ou il vous propose, pendant le préavis, une solution de relogement à proximité qui correspond à vos besoins et à vos possibilités. Par « proximité », la fiche entend un logement locatif dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe, dans le même canton ou un canton limitrophe, ou à moins de 5 km dans les autres cas.

Mon avis, très net : si vous avez plus de 65 ans et que vous recevez un congé pour vendre, ne partez pas sur la seule foi de la lettre. Faites calculer vos ressources et celles du propriétaire avec l'ADIL. Un congé délivré à un locataire protégé est un motif de contestation expressément cité par la fiche.

Que faire si mon propriétaire vend mon logement ?

Voici l'ordre de bataille que je recommande, dans le calme, dès l'ouverture de l'enveloppe.

1. Identifier ce que vous avez reçu

Un courrier qui vous annonce une vente, un changement de propriétaire ou la visite d'un agent n'est pas un congé. Le congé est une lettre qui mentionne expressément le motif « vendre », le prix, les conditions, et qui vous parvient par l'un des trois modes autorisés. Une lettre simple n'a aucune valeur pour mettre fin au bail.

2. Dater et conserver

Notez le jour de réception, gardez l'enveloppe, l'accusé de réception ou le récépissé. C'est de cette date que partent le préavis et le délai de deux mois de l'offre. Une photo de chaque page, enregistrée dans un second endroit, évite les mauvaises surprises.

3. Vérifier la lettre point par point

Reprenez la liste de la section précédente : motif, prix et conditions, description du bien, rappel de l'article 15, notice d'information, envoi à tous les signataires, préavis suffisant. Si une mention manque, le congé peut être contesté. Pour une vérification gratuite et sérieuse, l'ADIL de votre département reçoit les locataires et relit les courriers.

4. Décider dans les deux premiers mois

Acheter, refuser ou contester : la décision doit être prise avant la fin de la période d'offre. Si vous hésitez, regardez votre capacité d'emprunt et le prix de marché dans le quartier, mais ne laissez jamais le délai s'écouler sans réponse écrite. Un silence vaut refus.

5. Préparer la suite en parallèle

Même si vous contestez, commencez à regarder ailleurs. Le dossier de demande de logement social, la garantie Visale, le dépôt de garantie avancé par Loca-Pass et les solutions pour louer sans garant se préparent à l'avance. Pour le reste des aides, notre page aides aux locataires recense les dispositifs. Si un loyer de remplacement est plus élevé, regardez l'encadrement des loyers dans votre ville, qui dépend de chaque agglomération.

Et si je ne veux pas partir ?

Il faut distinguer deux choses. Si le congé est irrégulier, protégé ou frauduleux, vous pouvez le contester et rester dans les lieux jusqu'à la décision. Si le congé est valable, à l'expiration du préavis, la loi dit que le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de tout titre d'occupation. Mais même dans ce cas, le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors lui-même : changer les serrures ou couper l'eau est illégal, et seule une procédure judiciaire peut aboutir à une expulsion. Notre guide de la procédure d'expulsion détaille les étapes.

Comment contester un congé pour vente ?

Vous pouvez contester le congé, qu'il soit encore dans le logement ou non. La fiche service-public liste les motifs les plus fréquents :

• la lettre ne contient pas toutes les informations obligatoires (par exemple le motif ou le prix) ;
• le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant ;
• la lettre n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires ;
• elle a été envoyée par lettre simple ;
• le préavis est inférieur à 6 mois (3 mois en meublé) ;
• le congé a été délivré à un locataire protégé ;
• le propriétaire n'a pas informé le locataire d'une vente à un prix ou à des conditions plus avantageux ;
• le congé pour vendre est frauduleux, par exemple parce que le propriétaire a fixé un prix très élevé pour décourager tout acheteur.

Les étapes

1. Une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, qui expose les faits le plus précisément possible.
2. Une tentative de conciliation si aucun accord n'est trouvé : la commission départementale de conciliation (gratuite), un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur civil (payant). Pour un litige portant sur 5 000 € ou moins, cette démarche est obligatoire avant de saisir le juge, précise la fiche.
3. Le juge des contentieux de la protection du tribunal où se trouve le logement. Vous devez pouvoir prouver la fraude ; l'avocat n'est pas obligatoire à l'audience. En cas de contestation, l'article 15 permet aussi au juge de vérifier, même d'office, la réalité du motif et le respect des obligations du propriétaire.

Les sanctions d'un congé frauduleux

La loi punit le congé justifié frauduleusement par une décision de vendre d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice (article 15, V). Ce sont des plafonds, pas des montants automatiques.

Quel délai pour contester ?

Les textes que j'ai consultés ne donnent pas un « compte à rebours » unique pour tous les motifs, et je préfère vous le dire plutôt qu'inventer un chiffre. Retenez deux repères. D'une part, la Cour de cassation (arrêt du 7 octobre 1998, analysé par l'ANIL) a jugé que, le délai de deux mois écoulé, le locataire perd le droit d'acheter en priorité, mais non celui de contester la validité du congé. D'autre part, un locataire qui conteste et perd ne peut plus invoquer la préemption qu'il n'a pas exercée. Conclusion : contestez tôt, par écrit, et faites-vous accompagner.

Quitter le logement avant la fin du préavis, dépôt de garantie et APL

Le loyer pendant le préavis

Vous pouvez partir quand vous le voulez pendant le préavis. L'article 15 prévoit que, lorsque le congé vient du propriétaire, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. La fiche service-public résume ainsi : le loyer est dû jusqu'à la remise des clés. L'ANIL précise que le loyer du dernier mois se calcule au prorata des jours restants. Prévenez le propriétaire par écrit de votre date de départ, et rendez les clés à l'état des lieux de sortie.

L'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie

Un état des lieux de sortie est établi à la remise des clés. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut le réaliser, et les frais sont alors partagés par moitié, indique l'ANIL. Notre page sur l'état des lieux d'entrée et de sortie détaille la méthode. Ensuite, le propriétaire a un mois pour rendre le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée, et deux mois si des dégradations sont constatées. En cas de retard, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (source ANIL). La vétusté liée au temps qui passe ne peut pas être facturée au locataire. Pour récupérer votre argent, consultez notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.

L'APL et les premiers frais

Si vous touchez une aide au logement, votre déménagement est un changement de situation à déclarer à la CAF ou à la MSA, car le montant dépend du loyer et du logement. Estimez le droit dans votre futur logement avec notre simulateur APL et lisez la page de référence sur les aides au logement. Pour les frais d'installation (dépôt de garantie, double loyer, déménagement), regardez ce que peut financer le fonds de solidarité pour le logement dans votre département, qui fixe ses propres critères.

Meublé, logement social, bail mobilité : les cas particuliers

Location meublée : le propriétaire peut aussi donner congé pour vendre, avec un préavis plus court de 3 mois avant la fin du bail, et le locataire n'a pas de droit de préemption.

Logement social et logement conventionné Anah : la fiche service-public prévient que ces baux relèvent de règles spécifiques, différentes de celles décrites ici. Si vous êtes en HLM, ne raisonnez pas à partir de cet article : commencez par notre page sur le logement social et interrogez votre bailleur.

Bail mobilité : la fiche indique que ce bail fait lui aussi l'objet de règles spécifiques.

Moyen de ne pas se tromper : relisez la première page de votre bail pour savoir s'il est vide, meublé ou d'un type particulier, puis repérez la date de fin. Tous les délais de cet article se calculent à partir de cette date.

Pour comprendre à l'inverse les règles de votre propre départ, lisez notre guide du préavis du locataire et de la résiliation du bail. Si le propriétaire invoque plutôt une reprise pour habiter, la logique est voisine mais les conditions diffèrent : voyez notre article sur le congé pour reprise.

Assurance habitation : obligatoire avant la remise des clés

Que vous entriez dans un logement social ou dans le parc privé, le bailleur vous demandera une attestation d'assurance habitation à la signature du bail, puis chaque année. Les tarifs varient d'un assureur à l'autre pour des garanties comparables : comparer avant de signer évite de prendre la première offre venue.

Lien partenaire : le site peut être rémunéré si vous passez par LesFurets, sans surcoût pour vous.

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