Congé pour reprise : qui peut reprendre le logement, et que faire si vous le recevez

En résumé

• Quand : uniquement pour la date de fin du bail, jamais en cours de bail, avec un préavis de 6 mois (vide) ou de 3 mois (meublé).
• Qui : le propriétaire, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin depuis au moins un an, leurs ascendants et descendants, pour y établir leur résidence principale.
• La lettre : motif, nom et adresse du bénéficiaire, lien de parenté, indication du caractère réel et sérieux de la reprise, notice d'information jointe.
• Protection : locataire de plus de 65 ans (ou ayant à charge une personne de plus de 65 ans) aux ressources modestes, sauf relogement proposé.
• Fraude : amende pénale jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une société) et dommages et intérêts.
• Pendant le préavis : vous pouvez partir quand vous voulez, sans préavis à donner, et le loyer s'arrête à la remise des clés.

Qui peut bénéficier d'un congé pour reprise ?

La loi du 6 juillet 1989 (article 15) et la fiche service-public sur le congé donné par le propriétaire, vérifiée le 1er juin 2026, donnent la même liste, et elle est limitative. Le logement doit devenir la résidence principale du bénéficiaire, qui peut être :

• le propriétaire lui-même ;
• son époux ;
• son partenaire de Pacs, à condition que le Pacs soit enregistré à la date du congé ;
• son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
• ses ascendants (parents, grands-parents) ;
• ses descendants (enfants, petits-enfants), ou ceux de son époux, de son partenaire de Pacs ou de son concubin.

Un frère, une sœur, un neveu, un ami ou un salarié ne figurent pas dans cette liste. Un propriétaire qui voudrait loger l'un d'eux ne peut pas invoquer la reprise : il doit attendre la suite du bail ou invoquer un autre motif, par exemple un motif légitime et sérieux, ce qui est une autre affaire.

Propriétaire en société, en indivision ou usufruitier

Les règles s'adaptent selon la nature du propriétaire. D'après la fiche :

• une société civile immobilière (SCI) familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, peut donner congé pour qu'un associé en fasse sa résidence principale ;
• en cas d'indivision avec usufruit, l'usufruitier peut reprendre pour lui ou ses proches ;
• en indivision sans usufruit, chaque indivisaire peut reprendre, mais il lui faut l'accord préalable des autres membres de l'indivision.

Ces cas sont les seuls que la fiche prévoit : une société qui n'est pas une SCI familiale n'y figure pas. Si votre bailleur est dans ce cas, signalez-le à l'ADIL.

Que doit contenir la lettre de congé pour reprise ?

C'est le document que vous devez lire le plus attentivement. L'article 15 prévoit, à peine de nullité, que le congé indique :

1. le motif allégué : reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches ;
2. le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
3. le lien de parenté entre le bailleur et ce bénéficiaire.

La fiche service-public ajoute une quatrième exigence : une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise, que l'article 15 impose au bailleur. À cela s'ajoute la notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours et d'indemnisation du locataire, qui doit être jointe au congé.

À qui et comment la lettre doit-elle être envoyée ?

Elle doit être adressée à tous les signataires du bail. Si un seul des époux a signé mais que le propriétaire connaissait le mariage, elle doit être adressée aux deux. Elle doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'un commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel ou une lettre simple ne valent pas congé. Une lettre recommandée électronique n'est valable que si vous avez accepté ce mode d'envoi au préalable.

Si un intermédiaire (agence, administrateur de biens, notaire) envoie la lettre, elle doit indiquer le nom ou la dénomination sociale du propriétaire. Pour comparer avec un modèle, l'ANIL met en ligne des modèles de courriers de congé du bailleur : c'est utile pour repérer une mention absente.

Le propriétaire doit-il prouver que la reprise est réelle et sérieuse ?

Oui, c'est une exigence de la loi : « le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » (article 15). Mais le niveau de preuve demandé au moment de la lettre est modeste, et c'est un point que beaucoup de locataires découvrent trop tard.

Dans un arrêt du 5 avril 2023, que commente l'ANIL, la Cour de cassation a jugé valable un congé précisant que les propriétaires voulaient loger leur fils de 26 ans, qui vivait chez eux : cette mention suffisait pour vérifier le caractère réel et sérieux de l'intention. L'ANIL rappelle que le juge apprécie cette intention souverainement, et que des mentions même succinctes ont déjà été admises.

Autre arrêt à connaître, celui du 12 octobre 2023, que résume service-public : le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs au congé pour vérifier l'intention d'habiter. Les juges ont par exemple retenu des factures de travaux postérieures au départ des locataires, l'inscription sur les listes électorales de la commune, des contrats d'eau, de gaz et d'électricité, un abonnement internet et l'information donnée aux services fiscaux sur le lieu d'habitation.

Mon avis : la loi protège moins par le texte de la lettre que par le contrôle qui peut suivre. Vous n'avez pas à croire sur parole un propriétaire qui reprend un logement, mais vous n'avez pas non plus à crier à la fraude parce que la lettre est brève. L'article 15 prévoit en tout cas que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Locataire protégé : quand le congé pour reprise est impossible

La loi prévoit des situations où le propriétaire ne peut pas s'opposer au renouvellement du bail, sauf à vous proposer un relogement. Selon l'article 15 (III et IV) et la fiche service-public, vous êtes concerné si, à la date de fin du bail :

• vous avez plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté ;
• ou vous avez à charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement avec vous, les ressources de l'ensemble du foyer restant sous le plafond ;
• ou vous percevez l'allocation de présence parentale, avec des ressources inférieures aux montants indiqués par la fiche.

L'âge se juge à la date d'échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé (douze mois précédents, d'après la fiche). Le propriétaire peut cependant passer outre dans trois situations : il a lui-même plus de 65 ans, ses ressources sont inférieures aux mêmes montants, ou il vous propose, pendant le préavis, un logement à proximité qui correspond à vos besoins et à vos possibilités (même arrondissement ou arrondissements limitrophes, même canton ou canton limitrophe, ou à moins de 5 km dans les autres cas).

Les plafonds changent selon la composition du foyer et la zone (Paris et communes limitrophes, reste de l'Île-de-France, autres régions). Je ne les recopie pas : ils sont publiés et réactualisés dans le tableau de la fiche service-public. Consultez-le avec votre avis d'imposition en main, ou faites-le calculer par l'ADIL. Notre article sur le congé pour vente détaille la même protection.

Reprise frauduleuse : quelles sanctions, et peut-on remettre le logement en location ?

Le propriétaire qui délivre un congé « justifié frauduleusement par sa décision de reprendre » encourt une amende pénale de 6 000 € au maximum pour une personne physique, et de 30 000 € pour une personne morale. L'article 15 précise que le montant est proportionné à la gravité des faits et que le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice. Ce sont des plafonds, et non des sommes automatiques.

La fiche service-public donne des exemples de fraude : le logement n'est pas occupé par la personne désignée dans le congé, il reste inoccupé, ou il est utilisé comme résidence secondaire. Elle précise aussi que le locataire doit pouvoir prouver la fraude.

Remise en location après un congé pour reprise

C'est une question que beaucoup de locataires se posent, et je préfère être claire sur ce qui est établi. Les textes que j'ai consultés (article 15, fiche service-public, ANIL) ne fixent pas de durée pendant laquelle le logement ne pourrait pas être reloué, et ils ne disent pas que toute remise en location prouve une fraude. Ce qui est sûr, c'est que le propriétaire a annoncé qu'il habiterait ou ferait habiter le logement, que cette déclaration engage et que le juge peut apprécier des faits postérieurs au congé, comme l'a rappelé la Cour de cassation en 2023. Un logement reloué quelques semaines après votre départ, ou mis en vente alors que vous aviez été congédié pour une reprise, est donc le genre d'élément à conserver (annonces, captures datées, échange avec le nouveau locataire). Montrez-le à l'ADIL avant d'agir.

Comment contester un congé pour reprise ?

La fiche service-public liste les motifs de contestation les plus courants :

• une information obligatoire manque dans la lettre (par exemple le motif) ;
• la lettre n'a pas été adressée à tous les locataires ;
• elle a été envoyée par lettre simple ;
• le préavis est inférieur à 6 mois (3 mois en meublé) ;
• le congé a été délivré à un locataire protégé ;
• la reprise est frauduleuse.

La contestation est ouverte au locataire qu'il soit ou non encore dans le logement, et suit trois étapes :

1. Une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, qui explique les faits le plus précisément possible.
2. La conciliation : commission départementale de conciliation (gratuite), conciliateur de justice (gratuit) ou médiateur civil (payant). Elle est obligatoire avant de saisir le juge si le litige porte sur 5 000 € ou moins.
3. Le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. L'avocat n'est pas obligatoire à l'audience, mais la charge de la preuve de la fraude pèse sur vous.

Un détail à ne pas perdre de vue : quand une procédure d'insalubrité ou de danger a été engagée sur votre immeuble, l'article 15 suspend la possibilité pour le bailleur de donner congé et la durée du bail à compter de l'engagement de la procédure contradictoire. Si vous recevez un congé alors qu'un arrêté de la mairie ou du préfet est en cours, signalez-le à l'ADIL et regardez notre page sur le logement indigne et insalubre.

Le locataire doit-il respecter un préavis après un congé donné par le propriétaire ?

Non. C'est une confusion fréquente avec le préavis du locataire. Quand c'est le propriétaire qui donne congé, c'est son préavis qui court. Vous n'avez pas de lettre à envoyer pour que le bail s'achève, et vous n'avez pas à justifier votre départ. À la date d'effet du congé, vous n'avez plus de titre d'occupation.

Pendant la durée du préavis, vous pouvez quitter les lieux quand vous voulez. La fiche indique que le loyer et les charges sont dus jusqu'à la remise des clés ; l'article 15 prévoit, lorsque le congé est notifié par le bailleur, que le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. Les deux lectures vont dans le même sens : vous ne payez pas pour un logement déjà rendu. Prévenez le propriétaire par écrit de la date de remise des clés.

Chercher un nouveau logement sans attendre

Six mois, c'est à la fois long et court quand il faut trouver un loyer comparable. Voici ce que vous pouvez lancer tout de suite :

• La demande de logement social : si vous remplissez les conditions de ressources, déposez ou mettez à jour votre dossier. Notre guide de la demande de HLM détaille les étapes, et la page sur le numéro unique explique comment suivre votre dossier.
• La garantie Visale et l'avance Loca-Pass : si un bailleur privé réclame une caution ou si vous n'avez pas le dépôt de garantie, regardez la garantie Visale et le dépôt de garantie Loca-Pass. Les conditions d'accès sont précisées sur ces pages, et les solutions pour louer sans garant sont un complément.
• Le FSL : le fonds de solidarité pour le logement de votre département peut aider à financer certains frais d'accès au logement. Ses règles varient d'un département à l'autre : renseignez-vous auprès d'un travailleur social ou du service logement du département.
• L'ADIL : elle vérifie votre lettre de congé et vos droits gratuitement.

Et le DALO ?

Le congé du propriétaire, à lui seul, n'ouvre pas droit au recours DALO. D'après la fiche service-public sur le droit au logement opposable (vérifiée le 8 juillet 2026), la situation visée est celle d'une décision de justice vous expulsant de votre logement, sans relogement, parmi d'autres cas, et il faut aussi avoir fait des démarches pour obtenir un logement. Notre page sur le recours DALO détaille les conditions. Si vous restez dans les lieux après la date d'effet d'un congé valable, vous pouvez vous exposer à une procédure : lisez la procédure d'expulsion du locataire, et rappelez-vous que nul ne peut vous mettre dehors sans décision de justice. En cas de détresse, la page urgence logement recense les numéros utiles.

Bail meublé, logement social et autres cas particuliers

Bail meublé : le propriétaire peut donner congé pour reprendre le logement avec un préavis de 3 mois, pour la date de fin du bail. Pour le meublé, la fiche ne détaille que le cas général (le propriétaire ou ses proches) et l'indivision avec usufruit, avec les mêmes formes d'envoi. La protection du locataire de plus de 65 ans existe aussi en meublé.

Logement social ou conventionné Anah : la fiche précise que leurs baux suivent des règles spécifiques. Si vous êtes en HLM, ce n'est pas le régime décrit ici. Pour comprendre ce qui s'applique, lisez notre page sur le logement social et interrogez votre bailleur.

Bail mobilité : règles spécifiques également, selon la fiche.

Quant au dépôt de garantie, il suit son régime habituel quel que soit le motif du départ : voyez la page sur la restitution du dépôt de garantie et celle de l'état des lieux de sortie. Si le propriétaire invoquait plutôt une vente, lisez notre article sur le congé pour vente.

Questions fréquentes

Poursuivre vos démarches de logement

Comparez les dispositifs et trouvez l'aide adaptée à votre situation, où que vous habitiez en France.