Révision de loyer : calcul IRL, contestation et cas du HLM

En résumé

• La révision n'est possible que si une clause d'indexation figure dans le bail.
• Formule : loyer actuel × (nouvel IRL / ancien IRL du même trimestre, un an avant).
• Fréquence : une seule fois par an, à la date anniversaire du bail.
• IRL 2e trimestre 2026 : 148,42 (+1,9 %).
• Gel des loyers : les logements classés F ou G (passoires thermiques) ne peuvent plus être révisés à la hausse.
• Contestation : possible dans un délai d'un an si le calcul est erroné ou la clause absente.

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'Insee. Il est calculé à partir de la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois.

Son rôle est de plafonner la hausse annuelle des loyers : un bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de la variation de l'IRL, quelle que soit l'évolution du marché locatif local.

Les derniers indices publiés :

• 2e trimestre 2026 : 148,42 (+1,9 % sur un an)
• 1er trimestre 2026 : 147,71 (+1,7 % sur un an)
• 4e trimestre 2025 : 146,98 (+1,8 % sur un an)

Le trimestre à retenir est celui mentionné dans le bail. Si le bail ne précise pas de trimestre, on retient le dernier IRL publié à la date anniversaire du bail.

Les conditions de la révision

1. Une clause d'indexation dans le bail

C'est la condition préalable. Sans clause d'indexation mentionnant l'IRL dans le contrat de bail, le bailleur ne peut pas réviser le loyer en cours de bail. Le loyer reste alors fixe jusqu'au renouvellement du bail (tous les 3 ou 6 ans) ou jusqu'au changement de locataire.

2. Une seule révision par an

La révision ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à une date spécifiée dans le bail). Le bailleur ne peut pas réviser le loyer en cours d'année, même si l'IRL a évolué entre-temps.

3. Une notification obligatoire

Le bailleur doit notifier la révision au locataire par courrier (simple ou recommandé). La notification doit mentionner le nouvel IRL, l'ancien IRL, le nouveau loyer et la date d'effet. Sans notification, la révision ne s'applique pas.

4. Pas de rétroactivité au-delà d'un an

Si le bailleur oublie de réviser le loyer une année, il ne peut pas rattraper cette année perdue. Depuis la loi ALUR (2014), la révision non demandée dans l'année est perdue. Le bailleur peut reprendre la révision l'année suivante, mais sur la base du loyer non révisé.

Gel des loyers : passoires thermiques F et G

Depuis le 24 août 2022, les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G sont soumis à un gel des loyers : leur loyer ne peut plus être révisé à la hausse, même si le bail contient une clause d'indexation et même si l'IRL augmente.

Cette mesure concerne aussi bien le parc privé que le parc social. Elle s'applique lors de la révision annuelle en cours de bail, mais aussi lors du renouvellement du bail et de la remise en location. Pour en savoir plus, consultez notre page logement décent et passoire thermique.

Comment contester une révision de loyer

Si vous estimez que la hausse appliquée est incorrecte, vous avez le droit de la contester. Voici les motifs recevables :

• Absence de clause d'indexation dans le bail : relisez votre contrat. Si aucune clause ne mentionne l'IRL, la révision est illégale.
• Erreur de calcul : mauvais trimestre retenu, confusion entre loyer charges comprises et hors charges, erreur d'indice.
• Dépassement du plafond en zone d'encadrement des loyers : la révision ne peut pas aboutir à un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
• Gel des loyers : logement classé F ou G au DPE.

La marche à suivre

1. Demandez le détail du calcul à votre bailleur par écrit : loyer hors charges, ancien IRL, nouvel IRL, trimestre retenu, date d'effet.
2. Vérifiez le calcul vous-même avec la formule ci-dessus et les IRL publiés par l'Insee.
3. Si l'erreur est confirmée, adressez un courrier recommandé à votre bailleur en indiquant l'erreur et le montant correct.
4. Si le bailleur ne rectifie pas, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) : c'est gratuit et obligatoire avant toute action en justice.
5. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection (ex-juge d'instance) tranche le litige.

La contestation doit intervenir dans un délai d'un an après la notification de la révision. Au-delà, elle est prescrite.

Révision au changement de locataire

La révision IRL ne concerne que le loyer en cours de bail. Lorsqu'un locataire part et qu'un nouveau arrive, le bailleur peut, en théorie, fixer librement le loyer du nouveau bail, sauf dans deux cas :

• En zone tendue (28 agglomérations listées par décret) : le loyer du nouveau bail est plafonné au dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l'IRL. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà, sauf s'il a réalisé des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
• En zone d'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier...) : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le quartier, le type de logement et le nombre de pièces.

En dehors de ces zones, le bailleur fixe le loyer librement lors d'une nouvelle location.

L'impact de la révision sur l'APL

Lorsque votre loyer augmente suite à une révision IRL, votre APL est recalculée automatiquement par la CAF. En général, l'APL augmente pour compenser partiellement la hausse de loyer, mais la compensation n'est pas totale.

Vous n'avez rien à déclarer : la CAF connaît votre loyer via votre bailleur (ou via votre déclaration annuelle). En revanche, si vous constatez que votre APL n'a pas suivi la hausse, vérifiez le loyer déclaré dans votre espace Mon Compte et mettez-le à jour si nécessaire.

Important : si la hausse de loyer vous met en difficulté de paiement, ne restez pas silencieux. Un FSL ou un plan d'apurement peuvent vous aider à éviter l'impayé.

Révision de loyer en HLM

Les règles diffèrent en logement social :

• Le bailleur social peut réviser le loyer sans clause contractuelle : la révision est prévue par la réglementation HLM elle-même.
• La hausse reste plafonnée par l'IRL, mais le bailleur social peut appliquer une hausse inférieure ou ne pas réviser du tout.
• La révision prend effet au 1er janvier de chaque année (et non à la date anniversaire du bail).
• Le bailleur doit notifier la hausse au locataire.

Pour en savoir plus sur les augmentations en HLM, consultez notre article dédié : augmentation du loyer en HLM.

À noter : si vos revenus dépassent les plafonds HLM pendant deux années consécutives, un supplément de loyer de solidarité (SLS) peut s'ajouter au loyer. Ce n'est pas une révision IRL, c'est un mécanisme distinct.

Ce que le bailleur ne peut pas faire

Quelques pratiques illégales à connaître pour se protéger :

• Augmenter le loyer au-delà de l'IRL en cours de bail, quel que soit le motif invoqué (hausse de la taxe foncière, travaux dans l'immeuble).
• Réviser le loyer sans clause d'indexation : pas de clause, pas de révision.
• Appliquer une révision rétroactive au-delà d'un an : si le bailleur n'a pas notifié la révision dans l'année, elle est perdue.
• Augmenter un loyer de logement F ou G au DPE : la révision est gelée, y compris au renouvellement du bail et à la remise en location.
• Appliquer la hausse sans notification : le bailleur doit vous informer par écrit avec le détail du calcul. Un prélèvement augmenté sans notification est contestable.

Questions fréquentes

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