Les aides pour les propriétaires bailleurs

Propriétaire bailleur : de quoi parle-t-on ?

Un propriétaire bailleur est un particulier qui met un logement en location. À ne pas confondre avec le propriétaire occupant, qui vit dans son logement : pour ce dernier, voyez plutôt nos aides aux propriétaires modestes. En tant que bailleur, vous pouvez activer trois leviers complémentaires, détaillés ci-dessous.

Le parc locatif privé représente environ 7 millions de logements en France. Les pouvoirs publics encouragent les bailleurs à louer à des prix accessibles et à améliorer la performance énergétique de leur bien, en échange d'avantages fiscaux et de subventions. Ces dispositifs profitent aussi aux locataires, qui accèdent à un logement de meilleure qualité à un loyer maîtrisé.

1. Loc'Avantages : louer moins cher, payer moins d'impôt

En signant une convention avec l'Anah, vous vous engagez à louer à un loyer inférieur au marché, à un locataire sous plafond de ressources. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 15 % à 65 % de vos revenus locatifs, selon le niveau de loyer et le recours à l'intermédiation locative.

Les trois niveaux de conventionnement

Conditions à respecter

• Le logement doit être loué non meublé, en résidence principale.
• Le locataire ne doit pas être un membre de votre famille (ascendant ou descendant).
• Les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds de l'Anah, révisés chaque année.
• La convention est signée pour une durée de 6 ans minimum, renouvelable.
• Le logement doit être décent et atteindre un niveau minimal de performance énergétique (classe E ou mieux au DPE).

Le logement devient alors conventionné. Attention : seules les conventions à loyer social (Loc2) et très social (Loc3) ouvrent droit à l'APL pour votre locataire ; la convention à loyer intermédiaire (Loc1) n'y donne pas droit. Le détail des plafonds et des démarches est expliqué dans notre guide dédié au logement conventionné APL. La convention est ouverte à la signature jusqu'au 31 décembre 2027.

2. MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Depuis 2021, les propriétaires bailleurs peuvent financer la rénovation énergétique du logement qu'ils louent grâce à MaPrimeRénov'. L'aide est versée après les travaux, sur présentation des factures.

Conditions d'éligibilité

• L'aide peut être demandée pour un maximum de 3 logements mis en location par le même propriétaire.
• Le logement doit être loué en résidence principale pendant au moins 6 ans après les travaux.
• Le bien doit avoir plus de 15 ans et être situé en France métropolitaine ou en outre-mer.
• Les biens détenus via une SCI ne sont pas éligibles.
• Les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Travaux éligibles

Les travaux couverts sont les mêmes que pour un propriétaire occupant :

• Isolation thermique : murs par l'intérieur ou l'extérieur, toiture, planchers bas, remplacement de fenêtres et portes-fenêtres.
• Chauffage : installation d'une pompe à chaleur (air-eau ou géothermique), d'un chauffe-eau solaire ou thermodynamique, d'un poêle à bois ou granulés.
• Ventilation : VMC double flux performante.
• Audit énergétique : pris en charge pour planifier les travaux les plus pertinents.

Le montant de l'aide dépend de vos revenus, de la nature des travaux et du gain énergétique obtenu. Estimez votre aide sur le simulateur officiel maprimerenov.gouv.fr.

3. Sécuriser vos loyers

La garantie Visale (gratuite)

La garantie Visale d'Action Logement couvre gratuitement le bailleur contre les loyers et charges impayés, pour les locataires éligibles (jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité, titulaires d'un bail mobilité). Elle remplace le garant physique et rassure les deux parties. En cas d'impayé, Action Logement verse les loyers dus au bailleur puis se retourne vers le locataire pour le remboursement.

Le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser 1 500 euros en Île-de-France et 1 300 euros ailleurs. La couverture court sur toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayées.

L'assurance GLI (payante)

L'assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une alternative payante, proposée par les assureurs privés. Elle coûte généralement entre 2 et 5 % du loyer charges comprises. Elle couvre les impayés, les dégradations locatives et parfois les frais de contentieux. La GLI est incompatible avec Visale : vous devez choisir l'un ou l'autre pour un même locataire. Elle est en revanche accessible à tous les profils de locataires, sans plafond de loyer.

Pour en savoir plus sur Visale et le dépôt de garantie, consultez notre guide garantie Visale et Loca-Pass.

Cumuler les aides : ce qui est possible

Bonne nouvelle : la plupart de ces dispositifs se cumulent.

• Loc'Avantages + MaPrimeRénov' : vous rénovez le logement puis le conventionnez. Double avantage : aide aux travaux et réduction d'impôt sur les loyers.
• Loc'Avantages + Visale : votre locataire bénéficie de la garantie Visale, et de l'APL si la convention est de niveau Loc2 ou Loc3 (pas en Loc1).
• MaPrimeRénov' + certificats d'économies d'énergie (CEE) : les primes CEE versées par les fournisseurs d'énergie (offres « coup de pouce ») sont cumulables avec MaPrimeRénov'.
• Déficit foncier : les travaux d'entretien et de réparation non couverts par MaPrimeRénov' peuvent être déduits de vos revenus fonciers. Si les charges dépassent les revenus fonciers, le déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique).

En revanche, certaines combinaisons sont interdites. Vous ne pouvez pas cumuler Loc'Avantages avec le régime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %). Si vous optez pour le conventionnement, vous relevez obligatoirement du régime réel d'imposition des revenus fonciers. De même, la garantie Visale et l'assurance GLI ne peuvent pas couvrir le même locataire.

Fiscalité du bailleur : régime micro-foncier ou réel

En dehors des dispositifs ci-dessus, le choix du régime fiscal impacte directement votre rentabilité :

• Micro-foncier : applicable si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement. Simple mais peu avantageux si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.
• Régime réel : vous déduisez les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière). Plus contraignant en termes de comptabilité, mais souvent plus avantageux si vous avez des travaux à financer ou un emprunt en cours.

Le choix du régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Si vous signez une convention Loc'Avantages, le régime réel s'applique automatiquement. Consultez votre centre des impôts ou un conseiller fiscal pour déterminer le régime le plus adapté à votre situation.

Erreurs fréquentes du propriétaire bailleur

• Louer un logement classé G au DPE : depuis le 1er janvier 2025, les passoires thermiques classées G sont interdites à la location. Les logements classés F suivront en 2028. Anticipez en engageant les travaux de rénovation avant l'échéance.
• Oublier le diagnostic obligatoire : un bail signé sans les diagnostics requis (DPE, plomb, électricité, gaz, état des risques) peut être contesté par le locataire, qui peut obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.
• Confondre Visale et GLI : ces deux garanties sont incompatibles pour un même locataire. Vérifiez l'éligibilité de votre locataire à Visale avant de souscrire une GLI.
• Ne pas déclarer ses revenus locatifs : les loyers perçus sont imposables, même s'ils ne couvrent pas vos charges. La non-déclaration constitue une fraude fiscale.
• Négliger l'intermédiation locative pour Loc'Avantages : le recours à un organisme agréé (agence immobilière sociale, association) augmente significativement la réduction d'impôt, en particulier au niveau Loc3 où elle est obligatoire.

Obligations du propriétaire bailleur

En contrepartie de ces aides, vous êtes tenu à plusieurs obligations légales :

• Logement décent : le bien doit respecter les critères de décence (surface habitable d'au moins 9 m2, absence de risques pour la santé et la sécurité, équipements de base). Depuis 2025, un logement classé G au DPE est considéré indécent et ne peut plus être loué.
• Diagnostics obligatoires : DPE, diagnostic plomb (logements avant 1949), état des risques, diagnostic électricité et gaz (installations de plus de 15 ans).
• Encadrement des loyers : dans les zones tendues concernées par un arrêté préfectoral (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et d'autres), le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par un observatoire local.
• Quittances de loyer : le locataire peut exiger une quittance de loyer, que le bailleur doit fournir gratuitement.
• Entretien et réparations : les grosses réparations (toiture, façade, plomberie générale) sont à la charge du propriétaire ; les menues réparations et l'entretien courant reviennent au locataire.
• État des lieux : un état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie. Soyez précis et illustrez-le de photos pour éviter les litiges.
• Délai de restitution du dépôt de garantie : le propriétaire dispose d'un mois pour restituer le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme, et de deux mois en cas de retenues justifiées (réparations locatives). Au-delà, le locataire peut réclamer des pénalités de retard de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

En cas de litige avec votre locataire, la première étape est de contacter la commission départementale de conciliation (CDC), dont la saisine est gratuite. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire tranche. L'ADIL de votre département vous conseille gratuitement sur vos droits et obligations de bailleur.

Le calendrier DPE : anticiper les échéances

La loi Climat et Résilience prévoit un calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués. Les baux en cours ne sont pas concernés, mais le renouvellement ou la signature d'un nouveau bail est interdit.
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.

Si votre logement est concerné, engagez les travaux de rénovation énergétique dès maintenant. MaPrimeRénov' et les CEE permettent de financer une part importante du coût. Un audit énergétique préalable (éligible à MaPrimeRénov') vous aide à identifier les travaux les plus efficaces pour gagner des classes au DPE.

Questions fréquentes

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