Les aides pour les proprietaires bailleurs

Proprietaire bailleur : de quoi parle-t-on ?

Un proprietaire bailleur est un particulier qui met un logement en location. A ne pas confondre avec le proprietaire occupant, qui vit dans son logement : pour ce dernier, voyez plutot nos aides aux proprietaires modestes. En tant que bailleur, vous pouvez activer trois leviers complementaires, detailles ci-dessous.

Le parc locatif prive represente environ 7 millions de logements en France. Les pouvoirs publics encouragent les bailleurs a louer a des prix accessibles et a ameliorer la performance energetique de leur bien, en echange d'avantages fiscaux et de subventions. Ces dispositifs profitent aussi aux locataires, qui accedent a un logement de meilleure qualite a un loyer maitrise.

1. Loc'Avantages : louer moins cher, payer moins d'impot

En signant une convention avec l'Anah, vous vous engagez a louer a un loyer inferieur au marche, a un locataire sous plafond de ressources. En contrepartie, vous beneficiez d'une reduction d'impot de 15 % a 65 % de vos revenus locatifs, selon le niveau de loyer et le recours a l'intermediation locative.

Les trois niveaux de conventionnement

Conditions a respecter

• Le logement doit etre loue non meuble, en residence principale.
• Le locataire ne doit pas etre un membre de votre famille (ascendant ou descendant).
• Les ressources du locataire doivent etre inferieures aux plafonds de l'Anah, revises chaque annee.
• La convention est signee pour une duree de 6 ans minimum, renouvelable.
• Le logement doit etre decent et atteindre un niveau minimal de performance energetique (classe E ou mieux au DPE).

Le logement devient alors conventionne, ce qui permet a votre locataire de percevoir l'APL. Le detail des plafonds et des demarches est explique dans notre guide dedie au logement conventionne APL. La convention est ouverte a la signature jusqu'au 31 decembre 2027.

2. MaPrimeRenov' pour les bailleurs

Depuis 2021, les proprietaires bailleurs peuvent financer la renovation energetique du logement qu'ils louent grace a MaPrimeRenov'. L'aide est versee apres les travaux, sur presentation des factures.

Conditions d'eligibilite

• L'aide peut etre demandee pour un maximum de 3 logements mis en location par le meme proprietaire.
• Le logement doit etre loue en residence principale pendant au moins 6 ans apres les travaux.
• Le bien doit avoir plus de 15 ans et etre situe en France metropolitaine ou en outre-mer.
• Les biens detenus via une SCI ne sont pas eligibles.
• Les travaux doivent etre realises par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Travaux eligibles

Les travaux couverts sont les memes que pour un proprietaire occupant :

• Isolation thermique : murs par l'interieur ou l'exterieur, toiture, planchers bas, remplacement de fenetres et portes-fenetres.
• Chauffage : installation d'une pompe a chaleur (air-eau ou geothermique), d'un chauffe-eau solaire ou thermodynamique, d'un poele a bois ou granules.
• Ventilation : VMC double flux performante.
• Audit energetique : pris en charge pour planifier les travaux les plus pertinents.

Le montant de l'aide depend de vos revenus, de la nature des travaux et du gain energetique obtenu. Estimez votre aide sur le simulateur officiel maprimerenov.gouv.fr.

3. Securiser vos loyers

La garantie Visale (gratuite)

La garantie Visale d'Action Logement couvre gratuitement le bailleur contre les loyers et charges impayes, pour les locataires eligibles (jeunes de moins de 30 ans, salaries en mobilite, titulaires d'un bail mobilite). Elle remplace le garant physique et rassure les deux parties. En cas d'impaye, Action Logement verse les loyers dus au bailleur puis se retourne vers le locataire pour le remboursement.

Le loyer (charges comprises) ne doit pas depasser 1 500 euros en Ile-de-France et 1 300 euros ailleurs. La couverture court sur toute la duree du bail, dans la limite de 36 mensualites impayees.

L'assurance GLI (payante)

L'assurance Garantie des Loyers Impayes (GLI) est une alternative payante, proposee par les assureurs prives. Elle coute generalement entre 2 et 5 % du loyer charges comprises. Elle couvre les impayes, les degradations locatives et parfois les frais de contentieux. La GLI est incompatible avec Visale : vous devez choisir l'un ou l'autre pour un meme locataire. Elle est en revanche accessible a tous les profils de locataires, sans plafond de loyer.

Pour en savoir plus sur Visale et le depot de garantie, consultez notre guide garantie Visale et Loca-Pass.

Cumuler les aides : ce qui est possible

Bonne nouvelle : la plupart de ces dispositifs se cumulent.

• Loc'Avantages + MaPrimeRenov' : vous renovez le logement puis le conventionnez. Double avantage : aide aux travaux et reduction d'impot sur les loyers.
• Loc'Avantages + Visale : votre locataire beneficie de la garantie Visale et de l'APL grace au conventionnement.
• MaPrimeRenov' + certificats d'economies d'energie (CEE) : les primes CEE versees par les fournisseurs d'energie (offres « coup de pouce ») sont cumulables avec MaPrimeRenov'.
• Deficit foncier : les travaux d'entretien et de reparation non couverts par MaPrimeRenov' peuvent etre deduits de vos revenus fonciers. Si les charges depassent les revenus fonciers, le deficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (21 400 euros en cas de travaux de renovation energetique).

En revanche, certaines combinaisons sont interdites. Vous ne pouvez pas cumuler Loc'Avantages avec le regime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %). Si vous optez pour le conventionnement, vous relevez obligatoirement du regime reel d'imposition des revenus fonciers. De meme, la garantie Visale et l'assurance GLI ne peuvent pas couvrir le meme locataire.

Fiscalite du bailleur : regime micro-foncier ou reel

En dehors des dispositifs ci-dessus, le choix du regime fiscal impacte directement votre rentabilite :

• Micro-foncier : applicable si vos revenus fonciers bruts sont inferieurs a 15 000 euros par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est applique automatiquement. Simple mais peu avantageux si vos charges reelles depassent 30 % des loyers.
• Regime reel : vous deduisez les charges reelles (travaux, interets d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe fonciere). Plus contraignant en termes de comptabilite, mais souvent plus avantageux si vous avez des travaux a financer ou un emprunt en cours.

Le choix du regime reel est irrevocable pendant 3 ans. Si vous signez une convention Loc'Avantages, le regime reel s'applique automatiquement. Consultez votre centre des impots ou un conseiller fiscal pour determiner le regime le plus adapte a votre situation.

Erreurs frequentes du proprietaire bailleur

• Louer un logement classe G au DPE : depuis le 1er janvier 2025, les passoires thermiques classees G sont interdites a la location. Les logements classes F suivront en 2028. Anticipez en engageant les travaux de renovation avant l'echeance.
• Oublier le diagnostic obligatoire : un bail signe sans les diagnostics requis (DPE, plomb, electricite, gaz, etat des risques) peut etre conteste par le locataire, qui peut obtenir une reduction de loyer ou des dommages et interets.
• Confondre Visale et GLI : ces deux garanties sont incompatibles pour un meme locataire. Verifiez l'eligibilite de votre locataire a Visale avant de souscrire une GLI.
• Ne pas declarer ses revenus locatifs : les loyers percus sont imposables, meme s'ils ne couvrent pas vos charges. La non-declaration constitue une fraude fiscale.
• Negliger l'intermediation locative pour Loc'Avantages : le recours a un organisme agree (agence immobiliere sociale, association) augmente significativement la reduction d'impot, en particulier au niveau Loc3 ou elle est obligatoire.

Obligations du proprietaire bailleur

En contrepartie de ces aides, vous etes tenu a plusieurs obligations legales :

• Logement decent : le bien doit respecter les criteres de decence (surface habitable d'au moins 9 m2, absence de risques pour la sante et la securite, equipements de base). Depuis 2025, un logement classe G au DPE est considere indecent et ne peut plus etre loue.
• Diagnostics obligatoires : DPE, diagnostic plomb (logements avant 1949), etat des risques, diagnostic electricite et gaz (installations de plus de 15 ans).
• Encadrement des loyers : dans les zones tendues concernees par un arrete prefectoral (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et d'autres), le loyer ne peut pas depasser un plafond fixe par un observatoire local.
• Quittances de loyer : le locataire peut exiger une quittance de loyer, que le bailleur doit fournir gratuitement.
• Entretien et reparations : les grosses reparations (toiture, facade, plomberie generale) sont a la charge du proprietaire ; les menues reparations et l'entretien courant reviennent au locataire.
• Etat des lieux : un etat des lieux d'entree et de sortie est obligatoire. Il conditionne la restitution du depot de garantie. Soyez precis et illustrez-le de photos pour eviter les litiges.
• Delai de restitution du depot de garantie : le proprietaire dispose d'un mois pour restituer le depot si l'etat des lieux de sortie est conforme, et de deux mois en cas de retenues justifiees (reparations locatives). Au-dela, le locataire peut reclamer des penalites de retard de 10 % du loyer mensuel par mois commence.

En cas de litige avec votre locataire, la premiere etape est de contacter la commission departementale de conciliation (CDC), dont la saisine est gratuite. Si la conciliation echoue, le tribunal judiciaire tranche. L'ADIL de votre departement vous conseille gratuitement sur vos droits et obligations de bailleur.

Le calendrier DPE : anticiper les echeances

La loi Climat et Resilience prevoit un calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classes G au DPE ne peuvent plus etre loues. Les baux en cours ne sont pas concernes, mais le renouvellement ou la signature d'un nouveau bail est interdit.
• 1er janvier 2028 : interdiction etendue aux logements classes F.
• 1er janvier 2034 : interdiction etendue aux logements classes E.

Si votre logement est concerne, engagez les travaux de renovation energetique des maintenant. MaPrimeRenov' et les CEE permettent de financer une part importante du cout. Un audit energetique prealable (eligible a MaPrimeRenov') vous aide a identifier les travaux les plus efficaces pour gagner des classes au DPE.

Questions frequentes

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