Réparations locatives 2026 : qui paie quoi (locataire ou bailleur)

En résumé

• Locataire : entretien courant et menues réparations (liste du décret de 1987).
• Propriétaire : grosses réparations et tout ce qui n'est pas listé (chaudière, toiture, fenêtres vétustes, mise aux normes…).
• Vétusté : l'usure normale reste toujours au bailleur, même sur un élément de la liste locative.
• Grille de vétusté : quand elle est annexée au bail, elle partage le coût selon l'âge de l'équipement.
• Dépôt de garantie : le bailleur ne retient que des dégradations justifiées, jamais l'usure.

Qu'est-ce qu'une « réparation locative » ?

Les réparations locatives désignent l'entretien courant du logement et les menues réparations qui incombent au locataire pendant toute la durée du bail. L'idée est simple : celui qui occupe le logement au quotidien en assure le petit entretien, comme il le ferait chez lui.

La référence est le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui dresse la liste de ces réparations. Ce cadre reste inchangé en 2026. La règle de lecture est capitale : ce qui figure dans la liste est à votre charge ; ce qui n'y figure pas reste au propriétaire. Et par-dessus tout, une exception domine : la vétusté, que nous détaillons plus bas.

Ce qui est à la charge du locataire

Au titre de l'entretien courant et des menues réparations, le locataire prend notamment en charge :

• le remplacement des ampoules, fusibles et petites fournitures ;
• l'entretien de la robinetterie : remplacement des joints, flexibles de douche, dégorgement des canalisations et éviers ;
• le détartrage du chauffe-eau et l'entretien courant des équipements de chauffage ;
• le ramonage des conduits ;
• le graissage des serrures et gonds, le remplacement de petites pièces (clenches, boutons) ;
• l'entretien des espaces verts privatifs (tonte, taille) le cas échéant ;
• le remplacement des vitres cassées par le locataire ou ses proches.

Ce sont des gestes d'entretien du quotidien, généralement peu coûteux. En cas de doute sur un poste précis, la liste complète du décret fait foi. Si un équipement est arrivé en fin de vie par usure normale, son remplacement relève du bailleur, meme s'il figure dans cette liste.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

Tout ce qui ne figure pas dans la liste des réparations locatives incombe au propriétaire, en particulier les grosses réparations et la remise en état liée à l'âge du bâtiment :

• chaudière vétuste, gros équipements de chauffage en fin de vie ;
• toiture, façade, gros œuvre, canalisations principales ;
• fenêtres et volets vétustes, isolation, infiltrations structurelles ;
• mise aux normes électriques et de sécurité ;
• tout dommage relevant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâti.

Le propriétaire a une obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir en état de servir. Il ne peut pas vous faire payer ce qui relève de sa responsabilité structurelle.

La grille de vétusté : comment ça marche

Pour objectiver le partage entre usure et dégradation, le bail peut prévoir une grille de vétusté. Ce document fixe, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel.

Le principe : plus un équipement est ancien, plus la part de vétusté (à la charge du bailleur) est élevée, et plus la part éventuellement imputable au locataire diminue. Par exemple, une moquette avec une durée de vie de 10 ans, endommagée après 8 ans d'occupation, ne pourra vous être facturée qu'à hauteur de sa valeur résiduelle, pas au prix du neuf. Si aucune grille n'est annexée au bail, la vétusté s'apprécie tout de même au cas par cas, mais la grille facilite grandement le règlement des litiges.

Pièce par pièce : quelques repères

• Cuisine / salle de bains : joints, flexibles, dégorgement et détartrage sont pour vous ; le remplacement d'un évier fissuré par vétusté ou d'un chauffe-eau hors d'âge est pour le bailleur.
• Chauffage : l'entretien courant de la chaudière (contrat annuel) vous revient ; son remplacement pour vétusté est au propriétaire.
• Fenêtres et volets : le graissage et les petites pièces sont pour vous ; des menuiseries vétustes ou non étanches relèvent du bailleur.
• Sols et murs : de menus raccords vous incombent ; l'usure normale (peinture, revêtements) est de la vétusté, donc au propriétaire.
• Électricité : remplacer une ampoule ou un fusible est pour vous ; une mise aux normes de l'installation est pour le bailleur.

En cas de panne, le bon réflexe est de signaler par écrit au bailleur : si la réparation lui incombe et qu'il ne la fait pas, vous disposez de recours.

En HLM, les mêmes règles

Dans le logement social, la répartition suit exactement le même décret : entretien courant au locataire, grosses réparations et vétusté au bailleur social. Ce dernier reste tenu d'assurer un logement décent et en bon état.

Signalez toute panne relevant du bailleur via les canaux prévus (gardien, agence, espace locataire), et conservez une trace écrite. Si un rattrapage de réparations vous met en difficulté, pensez au FSL et à l'ensemble des aides aux locataires.

Litige : dépôt de garantie et recours

Le nerf de la guerre se joue souvent à la sortie, sur le dépôt de garantie. Le bailleur ne peut retenir que des dégradations justifiées (devis ou factures), jamais l'usure normale. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie est déterminante.

En cas de retenue abusive :

1. Écrivez au bailleur en recommandé, en contestant les postes relevant de la vétusté.
2. Appuyez-vous sur la grille de vétusté si elle existe.
3. Saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite), puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
4. Demandez conseil à l'ADIL de votre département, gratuitement.

Un état des lieux d'entrée précis et photographié reste votre meilleure protection contre les mauvaises surprises.

Signaler une réparation au bailleur

Quand un problème relève du propriétaire, la procédure est toujours la meme : signaler par écrit, conserver la preuve, et laisser un délai raisonnable avant d'escalader.

1. Premier signalement : un courrier ou un courriel détaillant le problème, accompagné de photos si possible. Indiquez la date d'apparition et la localisation exacte dans le logement.
2. Mise en demeure : si le bailleur ne réagit pas sous un délai raisonnable (généralement deux à quatre semaines selon l'urgence), envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant le premier signalement et fixant un délai de réponse.
3. Recours : en l'absence de réaction, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) ou consultez l'ADIL de votre département pour connaitre vos options.

En cas d'urgence (fuite importante, panne de chauffage en hiver, risque électrique), le locataire peut faire intervenir un professionnel aux frais du bailleur, à condition de l'avoir prévenu et que l'urgence soit réelle et documentée. Conservez les factures et les échanges écrits. Si la panne rend le logement inhabitable, le locataire peut aussi demander une réduction de loyer proportionnelle à la période d'indisponibilité du logement.

Le locataire peut-il faire les travaux lui-meme ?

En principe, non pour les réparations qui incombent au bailleur. Réaliser vous-meme de gros travaux sans accord écrit vous expose à deux risques : le bailleur peut exiger la remise en état, et vous ne pourrez pas lui facturer les frais engagés.

Il existe cependant deux exceptions pratiques :

• L'accord écrit du bailleur : si le propriétaire vous autorise par écrit à réaliser les travaux, vous pouvez convenir d'une compensation (déduction du loyer, remboursement sur facture). Formalisez toujours cet accord avant de commencer.
• L'aménagement et la décoration : vous pouvez librement peindre, poser des étagères ou changer la robinetterie, à condition de remettre les lieux dans leur état d'origine à la sortie, sauf accord contraire. Ces travaux légers ne nécessitent pas d'autorisation.

Pour tout ce qui touche à la structure, aux installations de gaz, d'électricité ou aux parties communes, ne faites rien sans l'accord du propriétaire. Un travail mal exécuté sur ces installations peut engager votre responsabilité en cas de sinistre, y compris vis-à-vis de votre assurance habitation.

Erreurs à éviter

• Payer une réparation qui incombe au bailleur : vérifiez d'abord la liste du décret de 1987 et la grille de vétusté. Si le remplacement est du à l'usure, c'est au propriétaire de payer.
• Ne pas signaler par écrit : un signalement oral n'a aucune valeur en cas de litige. Meme un simple courriel constitue une preuve, à condition de le conserver.
• Retenir le loyer : un locataire n'a jamais le droit de suspendre le paiement du loyer, meme si le bailleur refuse de faire des travaux. Seul un juge peut autoriser une consignation.
• Faire de gros travaux sans accord : si vous réalisez des réparations structurelles sans autorisation, vous risquez de devoir remettre les lieux en état à vos frais au départ.
• Ignorer la grille de vétusté : si elle est annexée au bail, elle protège le locataire au moment de la sortie. Demandez-la si elle n'est pas mentionnée dans votre contrat.

Questions fréquentes

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