Réparations locatives 2026 : qui paie quoi (locataire ou bailleur)

En résumé

• Locataire : entretien courant et menues réparations (liste du décret de 1987).
• Propriétaire : grosses réparations et tout ce qui n'est pas listé (chaudière, toiture, fenêtres vétustes, mise aux normes…).
• Vétusté : l'usure normale reste toujours au bailleur, même sur un élément de la liste locative.
• Grille de vétusté : quand elle est annexée au bail, elle partage le coût selon l'âge de l'équipement.
• Dépôt de garantie : le bailleur ne retient que des dégradations justifiées, jamais l'usure.

Qu'est-ce qu'une « réparation locative » ?

Les réparations locatives désignent l'entretien courant du logement et les menues réparations qui incombent au locataire pendant toute la durée du bail. L'idée est simple : celui qui occupe le logement au quotidien en assure le petit entretien, comme il le ferait chez lui.

La référence est le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui dresse la liste de ces réparations. Ce cadre reste inchangé en 2026. La règle de lecture est capitale : ce qui figure dans la liste est à votre charge ; ce qui n'y figure pas reste au propriétaire. Et par-dessus tout, une exception domine : la vétusté, que nous détaillons plus bas.

Ce qui est à la charge du locataire

Au titre de l'entretien courant et des menues réparations, le locataire prend notamment en charge :

• le remplacement des ampoules, fusibles et petites fournitures ;
• l'entretien de la robinetterie : remplacement des joints, flexibles de douche, dégorgement des canalisations et éviers ;
• le détartrage du chauffe-eau et l'entretien courant des équipements de chauffage ;
• le ramonage des conduits ;
• le graissage des serrures et gonds, le remplacement de petites pièces (clenches, boutons) ;
• l'entretien des espaces verts privatifs (tonte, taille) le cas échéant ;
• le remplacement des vitres cassées par le locataire ou ses proches.

Ce sont des gestes d'entretien du quotidien, généralement peu coûteux. En cas de doute sur un poste précis, la liste complète du décret fait foi.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

Tout ce qui ne figure pas dans la liste des réparations locatives incombe au propriétaire, en particulier les grosses réparations et la remise en état liée à l'âge du bâtiment :

• chaudière vétuste, gros équipements de chauffage en fin de vie ;
• toiture, façade, gros œuvre, canalisations principales ;
• fenêtres et volets vétustes, isolation, infiltrations structurelles ;
• mise aux normes électriques et de sécurité ;
• tout dommage relevant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâti.

Le propriétaire a une obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir en état de servir. Il ne peut pas vous faire payer ce qui relève de sa responsabilité structurelle.

La grille de vétusté : comment ça marche

Pour objectiver le partage entre usure et dégradation, le bail peut prévoir une grille de vétusté. Ce document fixe, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel.

Le principe : plus un équipement est ancien, plus la part de vétusté (à la charge du bailleur) est élevée, et plus la part éventuellement imputable au locataire diminue. Par exemple, une moquette avec une durée de vie de 10 ans, endommagée après 8 ans d'occupation, ne pourra vous être facturée qu'à hauteur de sa valeur résiduelle, pas au prix du neuf. Si aucune grille n'est annexée au bail, la vétusté s'apprécie tout de même au cas par cas, mais la grille facilite grandement le règlement des litiges.

Pièce par pièce : quelques repères

• Cuisine / salle de bains : joints, flexibles, dégorgement et détartrage sont pour vous ; le remplacement d'un évier fissuré par vétusté ou d'un chauffe-eau hors d'âge est pour le bailleur.
• Chauffage : l'entretien courant de la chaudière (contrat annuel) vous revient ; son remplacement pour vétusté est au propriétaire.
• Fenêtres et volets : le graissage et les petites pièces sont pour vous ; des menuiseries vétustes ou non étanches relèvent du bailleur.
• Sols et murs : de menus raccords vous incombent ; l'usure normale (peinture, revêtements) est de la vétusté, donc au propriétaire.
• Électricité : remplacer une ampoule ou un fusible est pour vous ; une mise aux normes de l'installation est pour le bailleur.

En cas de panne, le bon réflexe est de signaler par écrit au bailleur : si la réparation lui incombe et qu'il ne la fait pas, vous disposez de recours.

En HLM, les mêmes règles

Dans le logement social, la répartition suit exactement le même décret : entretien courant au locataire, grosses réparations et vétusté au bailleur social. Ce dernier reste tenu d'assurer un logement décent et en bon état.

Signalez toute panne relevant du bailleur via les canaux prévus (gardien, agence, espace locataire), et conservez une trace écrite. Si un rattrapage de réparations vous met en difficulté, pensez au FSL et à l'ensemble des aides aux locataires.

Litige : dépôt de garantie et recours

Le nerf de la guerre se joue souvent à la sortie, sur le dépôt de garantie. Le bailleur ne peut retenir que des dégradations justifiées (devis ou factures), jamais l'usure normale. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie est déterminante.

En cas de retenue abusive :

1. Écrivez au bailleur en recommandé, en contestant les postes relevant de la vétusté.
2. Appuyez-vous sur la grille de vétusté si elle existe.
3. Saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite), puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
4. Demandez conseil à l'ADIL de votre département, gratuitement.

Un état des lieux d'entrée précis et photographié reste votre meilleure protection contre les mauvaises surprises.

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