Résiliation du bail par le locataire : préavis, lettre et motifs

En résumé

• Le locataire peut résilier à tout moment, sans motif.
• Préavis : 3 mois (location vide) ou 1 mois (meublé). Réduit à 1 mois en zone tendue et dans plusieurs autres cas.
• Lettre de congé : recommandée avec AR, acte d'huissier, ou remise en main propre contre signature.
• Loyer dû pendant toute la durée du préavis, même si vous partez avant.
• Préavis irrévocable : une fois envoyé, seul l'accord écrit du bailleur permet de rester.

Le préavis : 1 mois ou 3 mois ?

Location vide (non meublée)

Le préavis de droit commun est de 3 mois. Mais il est réduit à 1 mois dans les cas suivants :

• Logement en zone tendue : les 28 agglomérations listées par le décret du 10 mai 2013 (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, etc.). Pas besoin de justificatif particulier : la zone suffit.
• Mutation professionnelle : changement de lieu de travail imposé par l'employeur. Justificatif : attestation de l'employeur ou avenant au contrat de travail.
• Perte d'emploi : licenciement (y compris rupture conventionnelle selon la jurisprudence). Justificatif : lettre de licenciement ou attestation France Travail.
• Premier emploi : obtention d'un premier emploi après une période de chômage ou d'études. Justificatif : contrat de travail + attestation France Travail ou certificat de scolarité.
• Nouvel emploi après une perte d'emploi : reprise d'activité après un licenciement.
• Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH : le préavis est de 1 mois de droit. Justificatif : attestation CAF.
• État de santé justifiant un changement de domicile : certificat médical attestant que l'état de santé impose le déménagement (personne de plus de 60 ans, handicap, maladie).
• Violences conjugales : ordonnance de protection du juge aux affaires familiales, ou dépôt de plainte avec condamnation. Justificatif obligatoire.
• Attribution d'un logement social : le locataire du parc privé qui obtient un HLM bénéficie d'un préavis réduit à 1 mois.

Location meublée

En location meublée, le préavis est de 1 mois dans tous les cas, sans condition. Aucun justificatif n'est nécessaire.

Logement social (HLM)

En HLM, le préavis est de 3 mois en principe, réduit à 1 mois dans les mêmes cas que le parc privé (zone tendue, mutation, perte d'emploi, etc.), plus un cas spécifique : le locataire HLM qui obtient un autre logement social (mutation). Voir notre article préavis et congé en logement social.

À partir de quand court le préavis ?

Le préavis commence à courir à la date de réception de la lettre par le bailleur :

• pour un recommandé : la date de première présentation par le facteur (même si le bailleur ne va pas chercher le courrier) ;
• pour un acte d'huissier : la date de signification ;
• pour une remise en main propre : la date inscrite sur le récépissé signé.

Le préavis se calcule de date à date. Si la lettre est reçue le 15 septembre, un préavis de 1 mois expire le 15 octobre. Le loyer est dû jusqu'à cette date, au prorata si le mois n'est pas complet.

Vos obligations pendant le préavis

• Payer le loyer et les charges jusqu'au dernier jour du préavis, même si vous avez déjà quitté le logement. Exception : si un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du préavis avec l'accord du bailleur, le loyer cesse à cette date.
• Entretenir le logement : les réparations locatives restent à votre charge.
• Permettre les visites : le bailleur peut organiser des visites pour trouver un nouveau locataire, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable (hors dimanches et jours fériés). L'horaire est convenu entre les parties.
• Préparer l'état des lieux de sortie : nettoyage, petites réparations, rebouchage des trous.

Cas particuliers de résiliation

Colocation

En colocation avec bail unique (un seul contrat pour tous les colocataires), le congé d'un seul colocataire ne met pas fin au bail. Le colocataire sortant envoie son propre courrier de congé et respecte son préavis. Les autres colocataires restent dans les lieux. Le colocataire sortant reste solidaire du loyer pendant 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire le remplace et figure sur un avenant au bail.

En colocation avec baux individuels (chacun a son propre contrat), la résiliation ne concerne que le bail du colocataire qui part. Les autres ne sont pas impactés.

Couple marié ou pacsé

Le logement est le domicile conjugal. En cas de séparation, un seul des époux ne peut pas donner congé sans l'accord de l'autre : le bail est « co-titulaire » de droit, même si un seul conjoint l'a signé (article 1751 du Code civil). En revanche, les partenaires de PACS et les concubins n'ont pas cette protection : seul le signataire du bail peut donner congé.

Bail mobilité

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) ne peut pas être résilié par le locataire avant son terme, sauf en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi ou nouvel emploi. Dans ce cas, le préavis est de 1 mois. En dehors de ces motifs, le locataire est engagé jusqu'à la fin du bail.

Logement de fonction

Si votre logement est lié à votre emploi (logement de fonction ou « accessoire du contrat de travail »), la résiliation du bail est liée à la fin du contrat de travail. Les règles du droit commun ne s'appliquent pas : c'est le droit du travail qui prime. Renseignez-vous auprès de votre employeur ou d'un conseiller juridique.

Décès du locataire

En cas de décès du locataire, le bail se poursuit de droit au profit du conjoint survivant, du partenaire de PACS, des descendants ou des ascendants qui vivaient avec le défunt. Si aucun proche ne reprend le bail, les héritiers peuvent donner congé avec un préavis de 1 mois à compter de la notification du décès au bailleur.

Les erreurs à éviter

• Envoyer un simple email : sans recommandé, votre congé n'a aucune valeur juridique. Le bailleur peut le contester et exiger le maintien du bail.
• Oublier le justificatif du préavis réduit : si vous invoquez un motif de préavis d'1 mois (mutation, zone tendue, RSA...), joignez le justificatif à la lettre de congé. Sans preuve, le bailleur est en droit d'appliquer le préavis de 3 mois.
• Quitter avant la fin du préavis sans accord : le loyer reste dû jusqu'au dernier jour, même si vous rendez les clés plus tôt. La seule exception : un nouveau locataire entre avec l'accord écrit du bailleur.
• Confondre date d'envoi et date de réception : le préavis ne court pas à la date d'envoi, mais à la date de première présentation du recommandé. Prévoyez 2-3 jours de délai postal.
• Négliger l'état des lieux de sortie : sans état des lieux contradictoire, le bailleur peut retenir la totalité du dépôt de garantie. Exigez un rendez-vous et soyez présent.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur peut aussi donner congé au locataire, mais les règles sont bien plus strictes :

• Le préavis est de 6 mois avant la fin du bail (3 ans pour un bail vide).
• Le congé ne peut être donné que pour 3 motifs : reprise du logement pour y habiter (ou y loger un proche), vente du logement, ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage graves).
• Le bailleur doit respecter des formes strictes : lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier, au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Le locataire de plus de 65 ans à revenus modestes bénéficie d'une protection renforcée : le bailleur doit lui proposer un logement de remplacement dans un périmètre proche.

Après le départ : dépôt de garantie et APL

Après la remise des clés et l'état des lieux de sortie :

• Le bailleur a 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux est conforme (2 mois en cas de dégradations).
• Pensez à mettre à jour votre adresse sur la CAF pour le recalcul de votre APL. La mise à jour se fait dans votre espace Mon Compte. Consultez notre article APL et déménagement pour ne rien oublier.
• Résiliez ou transférez vos contrats d'énergie, d'eau et de box internet. Consultez notre page démarches de déménagement.

Questions fréquentes

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