Entretien de la chaudière : locataire ou propriétaire, qui paie ?

En résumé

• Obligation : une chaudière gaz, fioul, bois, charbon ou multicombustible de 4 à 400 kW doit être entretenue chaque année civile par un professionnel qualifié.
• Qui s'en occupe : pour une chaudière individuelle, le locataire, sauf si le bail confie l'entretien au propriétaire. Pour une chaudière collective, le propriétaire de l'immeuble ou le syndic.
• Qui paie : le locataire, au titre de l'entretien courant. Si le bailleur a son propre contrat d'entretien, le coût passe dans les charges.
• Attestation : remise par le chauffagiste sous 15 jours, à garder au moins 2 ans.
• Panne et remplacement : petites pièces d'usure au locataire, le reste et la vétusté au propriétaire.
• Sécurité : l'entretien comprend une mesure du monoxyde de carbone ; au-delà d'un certain seuil, la chaudière doit être arrêtée.

Entretien chaudière obligatoire : ce que dit la loi

L'obligation vient du décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières, aujourd'hui intégré au code de l'environnement (articles R224-41-4 à R224-41-9), et d'un arrêté du 15 septembre 2009 qui en fixe le contenu. Elle concerne les chaudières :

• alimentées au gaz, au fioul, au bois, au charbon ou multicombustibles ;
• d'une puissance comprise entre 4 et 400 kilowatts, ce qui couvre la quasi-totalité des chaudières de logement.

Service-public.gouv.fr cite aussi les pompes à chaleur et les appareils de chauffage avec ventilation parmi les équipements à faire entretenir. Dans cet article, je m'en tiens à la chaudière, puisque c'est elle qui fait l'objet de la plupart des litiges.

Tous les ans, ou tous les deux ans ?

Tous les ans, et plus précisément une fois par année civile. Si votre chaudière a été entretenue en mai 2026, le prochain entretien doit avoir lieu avant le 31 décembre 2027 au plus tard ; rien n'oblige à respecter douze mois pile entre deux visites. Une chaudière neuve ou remplacée doit être entretenue au plus tard au cours de l'année civile qui suit son installation. On lit parfois qu'un entretien tous les deux ans suffit pour le gaz : ce n'est pas le cas.

Et les chaudières électriques ?

L'obligation annuelle vise les appareils qui brûlent un combustible. Une chaudière électrique ne produit ni fumées ni monoxyde de carbone : elle n'entre pas dans ce cadre. Cela ne veut pas dire qu'elle ne s'entretient jamais, mais il n'y a pas d'attestation annuelle à fournir.

Entretien chaudière locataire ou propriétaire : qui doit s'en occuper ?

Il faut distinguer deux questions que l'on mélange souvent : qui organise l'entretien, et qui le paie. Commençons par la première.

Chaudière individuelle : l'occupant, donc vous

Pour une chaudière qui ne chauffe que votre logement, la réglementation confie l'entretien à l'occupant. Service-public.gouv.fr le résume ainsi : le locataire fait appel au chauffagiste qualifié de son choix, sauf si le bail prévoit que c'est le bailleur qui le choisit. Relisez donc votre contrat de bail : une clause « entretien de la chaudière » ou « contrat d'entretien souscrit par le bailleur » change la donne.

Chaudière collective : le propriétaire de l'immeuble ou le syndic

Quand une seule chaufferie alimente tout l'immeuble, vous n'avez rien à organiser : c'est au propriétaire de l'immeuble (le bailleur social en HLM) ou au syndicat des copropriétaires de faire intervenir un professionnel. Les règles de fonctionnement, de température et de mise en route sont expliquées dans notre guide sur le chauffage collectif.

En HLM : le contrat d'entretien récupéré en charges

Chez la plupart des bailleurs sociaux, le locataire n'a pas à chercher de chauffagiste. Le bailleur passe un marché avec une entreprise qui visite chaque logement une fois par an, et le coût est réparti dans les charges. Les règles des charges en logement social reposent sur un décret propre au secteur HLM (décret n° 82-955 du 9 novembre 1982), dont la liste peut être complétée par des accords collectifs : notre guide des charges locatives en HLM explique comment lire votre décompte et le contester.

Ce qui coince le plus souvent :

• Le rendez-vous manqué. Un avis de passage est affiché dans le hall ou glissé dans la boîte aux lettres. Si le créneau ne vous convient pas, appelez l'entreprise ou votre gardien pour en fixer un autre : laisser passer la visite n'enlève rien aux charges, et vous restez sans attestation.
• La facture de déplacement réclamée après une absence. Vérifiez ce que prévoit le contrat d'entretien et le règlement intérieur, et demandez une explication écrite avant de payer.
• La panne entre deux visites. Le contrat comprend souvent des dépannages : appelez le numéro indiqué par votre bailleur social avant d'appeler un artisan à vos frais.

Ce que comprend la visite d'entretien

Un entretien ne se limite pas à « passer un coup d'œil ». D'après l'arrêté du 15 septembre 2009, tel que le résume service-public.gouv.fr, le professionnel doit :

• vérifier la chaudière et, si besoin, la nettoyer et la régler, ainsi que les installations de distribution et de régulation de chaleur ;
• évaluer son rendement et ses émissions de polluants, dont le monoxyde de carbone ;
• contrôler le thermostat éventuel et l'isolation des réseaux ;
• vous donner des conseils sur le bon usage de l'appareil, les améliorations possibles et l'intérêt éventuel d'un remplacement.

Le ramonage des conduits d'évacuation des fumées est une obligation distincte, elle aussi à la charge du locataire selon la fiche de service-public sur l'entretien courant. Certains chauffagistes le proposent pendant la même visite, d'autres non : demandez-le en prenant rendez-vous.

L'attestation d'entretien : délai, conservation, remise au propriétaire

À l'issue de la visite, le professionnel vous remet une attestation d'entretien dans un délai de 15 jours. Elle peut être envoyée par courriel. Les conseils donnés pendant la visite y figurent ou y sont joints.

Vous devez la conserver au moins 2 ans. Le propriétaire peut vous la demander, et il le fera presque toujours au moment de votre départ. C'est aussi la pièce que votre assureur vous réclamera en cas de sinistre lié au chauffage.

Quelques réflexes simples, que je recommande à tous les locataires :

• photographiez l'attestation dès réception et rangez-la avec votre bail et vos quittances ;
• envoyez-en une copie à votre propriétaire chaque année, sans attendre qu'il la réclame : vous gardez ainsi une preuve d'envoi ;
• à l'entrée dans un logement, demandez la dernière attestation au propriétaire : si l'entretien de l'année civile en cours a déjà été fait, vous n'avez pas à le refaire avant l'année suivante.

Au départ du logement

Lors de l'état des lieux de sortie, présentez votre dernière attestation. Sans elle, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie le coût d'un entretien, à condition de le justifier (devis ou facture). Une retenue forfaitaire sans justificatif ou un montant sans rapport avec le prix d'un entretien peuvent être contestés : notre guide sur la restitution du dépôt de garantie donne la marche à suivre.

Panne, réparation et remplacement : qui paie quoi ?

Une chaudière qui ne démarre plus en plein mois de janvier, c'est rarement le moment de lire des textes. Voici donc la règle, simplement.

À la charge du locataire : les petites pièces d'usure

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives met à la charge du locataire, pour le chauffage et l'eau chaude, le remplacement de petites pièces des appareils à gaz (bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints), ainsi que le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries. Ce sont des réparations de faible ampleur liées à l'usage normal.

À la charge du propriétaire : tout le reste

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement. Sont donc pour lui : le corps de chauffe fendu, la carte électronique, le brûleur hors service, et surtout le remplacement d'une chaudière irréparable. Et même pour une petite pièce, le locataire n'a rien à payer si la panne vient de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou d'un cas de force majeure (article 7 de la même loi).

La marche à suivre en cas de panne

1. Coupez l'appareil si vous sentez une odeur de gaz ou de brûlé, aérez, et appelez le numéro d'urgence gaz ou les secours en cas de doute.
2. Prévenez votre propriétaire ou votre bailleur par écrit, en décrivant la panne et la date.
3. Faites établir un diagnostic par un professionnel. Si le technicien conclut à la vétusté ou à une pièce qui n'est pas « locative », transmettez son rapport au propriétaire.
4. Si rien ne bouge, envoyez une mise en demeure en recommandé. Un logement sans chauffage en état de fonctionner peut ne plus être considéré comme décent : voyez notre guide sur le logement décent et les recours possibles.

Une panne qui provoque une fuite d'eau, par exemple une soupape qui goutte sur le parquet du voisin du dessous, relève aussi de l'assurance : les démarches sont détaillées dans notre article sur le dégât des eaux en location.

Que se passe-t-il si l'entretien n'est pas fait ?

Bonne nouvelle d'abord : il n'y a pas d'amende. La réglementation ne prévoit pas de sanction financière contre le locataire qui oublie l'entretien. Les conséquences sont ailleurs, et elles peuvent coûter beaucoup plus cher.

• Le dépôt de garantie : sans attestation, le propriétaire peut retenir le coût d'un entretien.
• L'assurance : en cas d'incendie, d'explosion, de dégât des eaux ou d'intoxication liés à une chaudière mal entretenue, l'assureur peut refuser d'indemniser. C'est l'une des raisons pour lesquelles une assurance habitation de locataire ne suffit pas à elle seule : il faut aussi pouvoir prouver l'entretien.
• La responsabilité : si une chaudière que vous n'avez pas fait entretenir abîme le logement ou celui des voisins, votre responsabilité peut être recherchée.
• Les pannes : un propriétaire aura beau jeu de vous reprocher une panne survenue sur un appareil jamais entretenu, et de contester qu'elle vienne de la vétusté.

À l'inverse, si c'est le propriétaire qui s'est engagé dans le bail à faire l'entretien et qu'il ne le fait pas, relancez-le par écrit en citant la clause. Gardez des copies : en cas de sinistre, c'est ce qui montrera que le manquement ne vient pas de vous. Et si votre budget est trop serré pour payer le chauffagiste, sachez que le FSL de votre département peut aider à payer les factures d'énergie, ce qui libère un peu de budget : renseignez-vous auprès de votre service social.

Monoxyde de carbone : la vraie raison de l'entretien

On parle beaucoup d'argent, mais l'entretien annuel est d'abord une question de sécurité. Une chaudière mal réglée, un conduit encrassé ou une ventilation bouchée peuvent produire du monoxyde de carbone (CO), un gaz invisible et sans odeur, mortel à forte dose.

Pendant la visite, le professionnel mesure la teneur en CO. Service-public.gouv.fr détaille les seuils :

• moins de 10 ppm : situation normale ;
• de 10 à moins de 50 ppm : situation anormale, qui impose de vérifier le tirage du conduit de fumée et la ventilation ;
• 50 ppm ou plus : danger grave et immédiat, la chaudière doit être mise à l'arrêt jusqu'à sa remise en service dans des conditions normales.

Si le chauffagiste arrête votre chaudière pour ce motif, prévenez immédiatement votre propriétaire par écrit : la remise en état d'un conduit ou d'une installation dangereuse ne relève pas des menues réparations.

Les signes qui doivent alerter

Maux de tête, fatigue inhabituelle, nausées, vertiges : les symptômes ressemblent à ceux d'une grippe. Le ministère de la Transition écologique rappelle un indice précieux : plusieurs personnes du même logement ont les mêmes symptômes, qui s'atténuent quand elles sortent. Dans ce cas, aérez immédiatement, arrêtez si possible les appareils à combustion, sortez du logement et appelez le 15, le 18 ou le 112 (le 114 pour les personnes sourdes ou malentendantes). Ne revenez pas avant le passage d'un professionnel.

Au quotidien : aérez chaque pièce une dizaine de minutes par jour, même en hiver, ne bouchez jamais les grilles de ventilation, et ne vous chauffez jamais avec un four, une cuisinière ou un brasero. Je sais que, quand le chauffage coûte cher, on est tenté de calfeutrer : c'est justement là que le risque grimpe. Si la facture vous inquiète, le chèque énergie peut aider à payer le gaz ou le fioul.

Pannes de chaudière : l'option d'un contrat d'assistance

L'entretien annuel reste obligatoire et, en location, il est en principe à la charge du locataire. Pour les petites pannes qui vous incombent, un contrat d'assistance à domicile comme HomeServe peut prévoir l'intervention d'un technicien, moyennant un abonnement. Avant de souscrire, vérifiez ce que couvre déjà votre bail ou votre bailleur (contrat d'entretien collectif en HLM, par exemple) pour ne pas payer deux fois.

Lien partenaire : le site peut être rémunéré si vous souscrivez, sans surcoût pour vous. Service payant.

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