Commandement de payer un loyer : le délai, les effets et que faire

En résumé

• L'acte : délivré par un commissaire de justice à la demande du propriétaire, il réclame la dette de loyers et de charges.
• Le délai : 6 semaines pour payer avant que la clause résolutoire du bail puisse jouer (deux mois pour certains baux anciens).
• Les mentions : six informations obligatoires, sans lesquelles l'acte est nul.
• Tout de suite : vérifier le décompte, proposer un échéancier écrit, demander le FSL, prévenir la CAF, se faire aider (ADIL, travailleur social, SOS loyers impayés).
• Devant le juge : jusqu'à 3 ans de délais de paiement, si vous avez repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
• Trêve hivernale : elle ne bloque ni le commandement, ni l'assignation, ni le jugement.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Le commandement de payer est un acte officiel, signifié par un commissaire de justice (le nouveau nom des huissiers de justice) à la demande de votre propriétaire ou de votre bailleur social. Il vous réclame les loyers et charges impayés, avec un décompte, et vous avertit de ce qui se passera si rien n'est réglé. Une copie est aussi adressée à votre caution si vous en avez une.

Il ne faut pas le confondre avec une lettre de relance ou une mise en demeure envoyée par le propriétaire lui-même. Ces courriers n'ont pas de conséquence juridique particulière. Le commandement, lui, déclenche un compte à rebours prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lié à la clause résolutoire de votre bail.

La clause résolutoire, c'est quoi ?

C'est la clause du bail qui prévoit que le contrat est résilié « de plein droit » en cas de loyer ou de charges impayés. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation signé à partir du 29 juillet 2023 doit en contenir une, et les nouveaux contrats types applicables depuis le 1^er octobre 2026 l'intègrent. Mais attention à ce mot, « de plein droit » : il ne permet pas au propriétaire de reprendre le logement seul. Il faudra toujours une décision du juge, puis d'autres actes, avant toute expulsion.

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire (c'est possible pour certains baux anciens), le propriétaire doit demander au juge de prononcer la résiliation, et le juge apprécie alors si l'impayé est assez grave pour la justifier.

Je le dis sans détour parce que c'est la chose la plus importante de cet article : un commandement de payer n'est pas une expulsion. C'est le premier acte d'une procédure qui peut encore s'arrêter. Et c'est justement maintenant que vous avez le plus de solutions.

Les mentions obligatoires : vérifiez votre acte

L'article 24 de la loi de 1989 impose six mentions au commandement de payer, à peine de nullité. Prenez votre acte et cochez :

1. le délai de 6 semaines dont vous disposez pour payer ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d'expulsion ;
5. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département, avec son adresse ;
6. la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce, au titre de l'article 1343-5 du code civil.

Lorsque l'impayé atteint un certain niveau, le commissaire de justice doit aussi signaler le commandement à la CCAPEX, la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement n'est pas une sanction : c'est ce qui permet à des travailleurs sociaux de se pencher sur votre situation.

Que faire tout de suite après un commandement de payer ?

Voici l'ordre que je conseille, en sachant que plusieurs démarches peuvent se faire le même jour.

1. Vérifier le décompte

Reprenez vos relevés bancaires et vos quittances mois par mois. Un paiement oublié, une aide au logement versée directement au propriétaire et non déduite, une régularisation de charges contestable : les erreurs ne sont pas rares. Notez tout ce qui ne correspond pas.

2. Payer ce que vous pouvez, et reprendre le loyer courant

Même si vous ne pouvez pas tout régler, reprenez dès maintenant le paiement intégral du loyer du mois. C'est la condition que le juge regardera en premier pour accorder des délais. Une dette qui se stabilise, puis diminue, change complètement la façon dont votre dossier sera lu.

3. Proposer un plan d'apurement écrit

Contactez votre propriétaire, ou le commissaire de justice qui agit pour lui, et proposez un échéancier réaliste : un montant mensuel que vous pourrez tenir, en plus du loyer. Faites-le par écrit et gardez la réponse. Si un accord est trouvé, demandez qu'il soit signé par les deux parties et qu'il précise que le propriétaire n'engagera pas de procédure tant que l'échéancier est respecté. En HLM, le bailleur social a souvent un service dédié aux impayés : notre article sur le loyer impayé en HLM détaille la démarche.

4. Demander une aide au FSL

L'adresse du fonds de solidarité pour le logement figure sur votre commandement : ce n'est pas un hasard. Le FSL peut accorder une aide, sous forme de prêt ou de subvention, pour régler une dette de loyer. La demande passe souvent par un travailleur social (centre communal d'action sociale, service social du département) : prenez rendez-vous tout de suite, les délais d'instruction peuvent être longs.

5. Prévenir la CAF ou la MSA

Si vous percevez une aide au logement, signalez tout changement de situation (perte d'emploi, séparation, baisse de revenus) : l'aide peut augmenter. Si vous n'en touchez pas, vérifiez vos droits avec notre simulateur APL. L'aide au logement peut être maintenue en cas d'impayé lorsqu'un plan d'apurement est mis en place et respecté.

6. Vous faire accompagner, gratuitement

• L'ADIL de votre département : des juristes qui vérifient gratuitement votre bail, votre commandement et vos chances devant le juge.
• SOS loyers impayés : 0 805 160 075, numéro vert, du lundi au vendredi.
• Un travailleur social (CCAS, département, caisse de retraite) ou un Point conseil budget.
• Action Logement, si vous êtes salarié (ou demandeur d'emploi) et que votre dernier employeur est une entreprise privée non agricole d'au moins 10 salariés : aides et accompagnement en cas de difficulté.
• L'aide juridictionnelle, qui peut prendre en charge tout ou partie des frais d'avocat selon vos ressources.

Si vous avez d'autres dettes à côté du loyer (crédits, factures, découvert), regardez aussi notre article sur le surendettement et le logement : un dossier de surendettement peut, dans certains cas, peser sur la procédure.

Après les 6 semaines : ce qui peut se passer

Si la dette n'est pas réglée, le propriétaire peut assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour faire constater que la clause résolutoire a joué. Plusieurs garde-fous existent :

• pour un bailleur personne morale (bailleur social, société), hors SCI familiale, l'assignation n'est recevable que deux mois après la saisine de la CCAPEX ;
• l'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, pour qu'un diagnostic social et financier soit réalisé ;
• l'audience a lieu au moins six semaines après que vous avez reçu l'assignation.

Le diagnostic social et financier, c'est votre chance d'expliquer au juge ce qui s'est passé et ce que vous avez déjà entrepris. Répondez à la convocation, apportez vos justificatifs (bulletins de salaire, demande FSL, échanges avec le propriétaire). Pour la suite de la procédure, du jugement jusqu'au commandement de quitter les lieux, tout est expliqué dans notre guide de la procédure d'expulsion du locataire.

Les délais de paiement du juge : jusqu'à 3 ans

Même après les 6 semaines, tout n'est pas joué. L'article 24 permet au juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à votre demande, à celle du propriétaire, ou même de sa propre initiative. Deux conditions :

• vous êtes en situation de régler votre dette avec l'échéancier proposé ;
• vous avez repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cette seconde condition date de la loi de 2023, et c'est elle qui fait la différence dans beaucoup de dossiers. Concrètement, si l'audience a lieu en février, il faut que les loyers des mois précédents aient été payés en entier, même si l'ancienne dette n'a pas bougé.

Quand le juge accorde ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si vous respectez l'échéancier jusqu'au bout, la clause est réputée n'avoir jamais joué : vous gardez votre bail. En revanche, au premier nouvel impayé ou à la première échéance non respectée, la suspension prend fin et la résiliation reprend son plein effet. Ces délais ne dispensent pas de payer le loyer et les charges chaque mois.

Mon conseil : allez à l'audience. Vous n'êtes pas obligé d'avoir un avocat, mais c'est en étant présent, avec vos justificatifs et une proposition chiffrée, que vous pourrez demander ces délais. Un locataire absent laisse le juge décider sur la seule version du propriétaire.

Trêve hivernale : ce qu'elle ne bloque pas

Beaucoup de personnes pensent qu'un commandement reçu en novembre peut attendre le printemps. C'est une idée dangereuse. La trêve hivernale, du 1^er novembre au 31 mars, suspend uniquement l'exécution de l'expulsion. Pendant ces cinq mois :

• le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer ;
• le délai de 6 semaines court normalement ;
• vous pouvez être assigné, et le juge peut statuer ;
• le loyer et les charges restent dus, et la dette continue de grossir si rien ne change.

Utilisez plutôt l'hiver comme un temps pour reprendre la main : demande FSL, échéancier, rendez-vous à l'ADIL, reprise du loyer courant. Au 1^er avril, un dossier où la dette a baissé n'a rien à voir avec un dossier où elle a doublé.

Un commandement de payer peut-il être contesté ?

Oui, et ce n'est pas qu'une question de forme. Il y a deux grandes pistes.

Un acte irrégulier

S'il manque l'une des six mentions obligatoires (le délai de 6 semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte, l'avertissement, l'adresse du FSL, la possibilité de saisir le juge), le commandement est nul. Un délai erroné, par exemple un acte qui annonce un mois au lieu de 6 semaines, peut aussi être discuté.

Des sommes qui ne sont pas dues

• Des charges non justifiées : le propriétaire doit pouvoir produire le décompte et les justificatifs. Notre guide des charges locatives explique ce qui est récupérable.
• Des pénalités ou amendes de retard : la loi de 1989 interdit les clauses qui prévoient des pénalités en cas de manquement du locataire.
• Des frais de relance ou d'envoi de quittance : ils ne peuvent pas être mis à votre charge.
• Une augmentation de loyer irrégulière : une hausse appliquée sans clause de révision ou au-delà de ce que permet la loi.
• Une aide au logement versée directement au propriétaire mais absente du décompte.

Payer ce qui est réellement dû tout en contestant le reste par écrit est souvent la meilleure stratégie : vous montrez votre bonne foi sans valider des montants erronés. La contestation se tranche devant le juge des contentieux de la protection, le plus souvent à l'audience. L'ADIL peut vous aider à préparer vos arguments, et l'aide juridictionnelle à financer un avocat.

Ne restez pas seul avec ce courrier

Je sais que ce genre d'acte donne envie de le ranger au fond d'un tiroir. La honte, la peur, la fatigue de se battre sur tous les fronts : c'est humain. Mais les délais de la procédure sont courts, et les solutions existent surtout au début. Ouvrir l'enveloppe, vérifier le décompte, appeler l'ADIL ou SOS loyers impayés : ce sont trois gestes qui peuvent changer la suite.

Et ne quittez jamais votre logement de vous-même en pensant « arranger les choses » : vous perdriez vos droits sans effacer la dette. Si votre situation est déjà critique, ou si vous craignez de vous retrouver sans toit, notre page urgence logement recense les numéros et dispositifs à mobiliser tout de suite.

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