Logement sur-occupé : définition, droits et priorité HLM

En résumé

• Seuils : 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux, puis 9 m² par personne en plus, jusqu'à 70 m² pour huit personnes et plus.
• APL : un logement qui ne respecte plus ces critères de peuplement peut entraîner la suspension de l'aide au logement.
• Priorité HLM : une famille avec au moins un enfant mineur dans un logement manifestement suroccupé fait partie des publics prioritaires de la loi.
• DALO : recours possible si vous avez un enfant mineur ou une personne handicapée à charge, ou si vous êtes vous-même handicapé.
• Sous-occupation : en HLM, un logement trop grand oblige le bailleur à proposer un logement adapté ; en zone tendue, trois refus peuvent faire perdre le droit au maintien dans les lieux, sauf exceptions.

Qu'est-ce qu'un logement sur-occupé ?

Un logement est sur-occupé quand il est trop petit pour le nombre de personnes qui y vivent. Le mot n'a pas une seule définition : selon que l'on parle de l'APL, de la priorité HLM ou du DALO, ce ne sont pas exactement les mêmes textes qui s'appliquent. C'est ce qui crée la confusion, et c'est pourquoi je les distingue ici un par un.

Pour le recours DALO, la fiche officielle de service-public.gouv.fr retient qu'un logement est suroccupé s'il remplit au moins l'une de ces deux conditions :

• il est occupé par plus de deux personnes par pièce de vie ;
• sa surface habitable est inférieure au seuil correspondant au nombre d'occupants : 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux, 25 m² pour trois, puis environ 9 m² de plus par personne supplémentaire, jusqu'à 70 m² pour huit personnes et plus.

Ces seuils de surface sont ceux que fixe l'article R822-25 du code de la construction et de l'habitation pour l'aide au logement. Mayotte a des règles différentes, plus adaptées à son parc de logements : renseignez-vous auprès de l'ADIL ou de votre organisme payeur.

Sur-occupation et logement décent : deux notions différentes

On confond souvent les deux. Le décret décence du 30 janvier 2002 ne fixe pas une surface par occupant. Son article 4 exige seulement que le logement dispose d'au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³.

Conséquence pratique : un studio de 20 m² peut être parfaitement décent, et donc louable, tout en étant sur-occupé si quatre personnes y vivent. La décence porte sur le logement lui-même (surface minimale, équipements, chauffage, performance énergétique), la sur-occupation porte sur le rapport entre le logement et le foyer. Si votre logement cumule les deux problèmes, notre guide sur le logement décent et les passoires thermiques détaille les recours contre le bailleur.

Les deux notions se retrouvent toutefois côte à côte dans les critères de priorité HLM et de DALO, qui visent les logements « suroccupés ou non décents ». Il suffit de l'un des deux, avec les conditions familiales décrites plus bas.

Sur-occupation et APL : ce que vous risquez

Pour ouvrir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit respecter des critères de décence et de peuplement. Service-public.gouv.fr indique que l'APL peut être suspendue ou interrompue si le logement ne remplit plus ces critères obligatoires. Les critères de peuplement, ce sont les surfaces du tableau ci-dessus.

Concrètement, la question se pose surtout quand la famille s'agrandit sans changer de logement : naissance, arrivée d'un enfant d'une autre union, hébergement durable d'un proche. Mes recommandations :

• Déclarez toujours le changement de situation à la CAF. Une personne en plus dans le foyer modifie le calcul de l'aide, et cacher un occupant expose à un trop-perçu, voire à une sanction.
• Demandez par écrit à votre CAF comment elle traite votre situation si votre surface passe sous le seuil. D'anciennes réponses ministérielles évoquent des dérogations temporaires accordées par les organismes payeurs, mais je n'ai pas trouvé, dans les textes en vigueur que j'ai consultés, de durée ou de condition de dérogation que je puisse vous garantir. Je préfère vous le dire plutôt que d'avancer un chiffre.
• Lancez sans attendre une demande de relogement : c'est la meilleure protection pour votre aide comme pour votre famille, et la sur-occupation pèse en votre faveur, comme on va le voir.

Pour comprendre les différentes aides et leur calcul, voyez notre page APL, ALF, ALS : quelle aide au logement.

La sur-occupation, critère de priorité pour un logement social

L'article L441-1 du code de la construction et de l'habitation fixe la liste des personnes à qui les logements sociaux doivent être attribués en priorité. Dans sa version en vigueur depuis le 1^er juillet 2026, il vise notamment :

• les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d'un logement décent ;
• les personnes en situation de handicap, ou les familles ayant à leur charge une personne handicapée ;
• les personnes mal logées ou défavorisées, les personnes hébergées chez des tiers, les personnes menacées d'expulsion sans relogement, entre autres.

Attention au détail : la sur-occupation seule, pour un couple sans enfant par exemple, ne suffit pas à entrer dans cette catégorie précise. Elle reste toutefois un élément de votre situation que le bailleur et la commission prennent en compte, et elle peut s'ajouter à d'autres critères.

En pratique, faites-la apparaître clairement dans votre dossier : surface exacte du logement (bail, quittance ou attestation du bailleur), nombre d'occupants, âge des enfants. Renseignez-vous aussi sur la cotation de la demande de votre territoire, qui note chaque dossier selon une grille rendue publique. Notre page sur le logement social prioritaire reprend l'ensemble des critères, et le guide demande HLM étape par étape vous aide à constituer un dossier complet.

Déjà en HLM et logement trop petit : demander une mutation

Si vous êtes déjà locataire d'un logement social devenu trop petit, la démarche n'est pas une nouvelle demande classique mais une demande de mutation. Elle passe par le même formulaire de demande de logement social, en indiquant que vous êtes locataire du parc social et en motivant la demande par la sur-occupation. Notre article sur la demande de mutation en logement social donne un modèle de courrier.

Deux pistes complémentaires :

• L'échange de logement : un autre locataire peut chercher exactement l'inverse de vous, par exemple un couple de retraités dans un quatre pièces devenu trop grand. Voyez notre article sur l'échange de logement social.
• Le réexamen de l'occupation : dans les zones tendues, la loi ELAN de 2018 a prévu que le bailleur réexamine tous les trois ans les conditions d'occupation des logements. La commission d'attribution et d'examen de l'occupation des logements (CALEOL) peut alors constater une sur-occupation et définir les caractéristiques d'un logement adapté. Ne comptez pas uniquement sur ce mécanisme : faites votre demande vous-même.

À l'inverse : la sous-occupation d'un logement social

La situation opposée concerne surtout les locataires installés depuis longtemps, dont les enfants sont partis. L'article L621-2 du code de la construction et de l'habitation définit les locaux insuffisamment occupés : ceux dont le nombre de pièces habitables, cuisine non comprise, est supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Quelques exemples pour s'y retrouver :

• deux personnes dans un trois pièces : 3 pièces pour 2 personnes, l'écart est de un, le logement n'est pas sous-occupé ;
• deux personnes dans un quatre pièces : l'écart est de deux, le logement est sous-occupé ;
• une personne seule dans un trois pièces : l'écart est de deux, le logement est sous-occupé.

Sous-occupation : les obligations du bailleur et vos droits

L'article L442-3-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, encadre ce qui se passe quand un logement HLM est sous-occupé.

Le bailleur doit vous proposer un logement adapté

Le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, même si ses ressources dépassent les plafonds d'attribution. Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d'origine. Le texte prévoit aussi une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur, dont les conditions sont fixées par décret : demandez à votre bailleur ce qu'il prévoit concrètement.

En zone tendue, trois refus ont des conséquences

Dans les zones définies par décret, qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, le locataire qui refuse trois offres de relogement conformes à la loi perd son droit au maintien dans les lieux. Il est déchu de tout titre d'occupation six mois après la notification de la troisième offre. Hors de ces zones, la sous-occupation ne vous fait pas perdre votre logement.

Les exceptions

Cette perte du droit au maintien dans les lieux ne s'applique pas :

• aux locataires âgés de plus de 65 ans ;
• aux locataires en situation de handicap, ou qui ont à leur charge une personne handicapée ;
• aux locataires présentant une perte d'autonomie physique ou psychique, ou qui ont à leur charge une telle personne, dans les conditions fixées par décret ;
• aux logements situés, ou qui étaient situés au moment de l'emménagement, dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Si vous recevez une proposition liée à une sous-occupation, ne la laissez pas sans réponse et ne refusez pas par principe. Vérifiez votre situation au regard de ces exceptions, et faites-vous conseiller gratuitement par l'ADIL de votre département. Un déménagement choisi, vers un logement moins cher et plus facile à entretenir, peut aussi être une bonne affaire : c'est à vous d'en juger, offre en main.

Logement trop petit : votre plan d'action

• Mesurez votre situation : surface habitable exacte (elle figure sur le bail), nombre d'occupants, comparaison avec le tableau des seuils.
• Prévenez la CAF de tout changement dans la composition du foyer et posez-lui par écrit la question de votre aide.
• Déposez ou mettez à jour votre demande de logement social en indiquant la sur-occupation, avec justificatifs. Si vous êtes déjà en HLM, motivez une mutation.
• Renouvelez votre demande chaque année pour garder votre ancienneté.
• Envisagez le DALO si vous avez un enfant mineur ou une personne handicapée à charge et que rien ne bouge.
• Préparez le déménagement : la page sur la prime de déménagement de la CAF présente les conditions de cette aide.

Questions fréquentes

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