Transfert du bail HLM : qui peut rester après un décès ou un départ ?

En résumé

En cas de décès du locataire ou d'abandon du domicile, le bail d'un logement social peut se poursuivre au profit de certains proches : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, descendants, ascendants et personnes à charge. Pour la plupart d'entre eux, une condition de vie commune d'au moins un an dans le logement est exigée. En HLM, s'ajoutent des conditions propres au logement social : le bénéficiaire doit en principe respecter les plafonds de ressources et le logement doit rester adapté à la taille du foyer. À défaut, le bailleur peut proposer un logement plus approprié.

Transfert au décès du locataire

Lorsque le titulaire du bail décède, le contrat ne s'éteint pas automatiquement : il peut continuer au bénéfice d'un proche qui vivait avec lui. La loi prévoit un cercle de bénéficiaires possibles :

• le conjoint survivant ;
• le partenaire de PACS ;
• le concubin notoire ;
• les descendants (enfants, petits-enfants) ;
• les ascendants (parents, grands-parents) ;
• les personnes à charge vivant dans le logement.

Pour le conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin, la continuation est en principe de droit. Pour les autres proches (descendants, ascendants, personnes à charge), une condition de vie commune d'au moins un an dans le logement à la date du décès est généralement exigée.

Transfert en cas d'abandon du domicile

Le transfert ne concerne pas seulement le décès. Lorsque le locataire abandonne le domicile (départ définitif et imprévu), le bail peut aussi se poursuivre pour les proches restés dans les lieux : le conjoint, le partenaire de PACS, les descendants ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an, ainsi que les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge remplissant cette même condition d'un an de vie commune.

Cette règle protège les personnes qui partageaient réellement la vie du logement et se retrouveraient sinon sans solution du jour au lendemain. Elle suppose de pouvoir justifier de cette vie commune (avis d'imposition, courriers, attestations).

Les conditions propres au logement social

Le HLM ajoute une couche de règles, car il reste soumis aux conditions d'attribution. Pour que le transfert aboutisse en logement social, le bénéficiaire doit en principe :

• Respecter les plafonds de ressources applicables au logement (voir nos plafonds HLM).
• Occuper un logement adapté à la taille du foyer : une personne seule héritant du bail d'un grand logement pourra se voir proposer un logement plus petit.

Le bailleur examine la situation au regard de ces critères. Lorsque les conditions ne sont pas réunies, il peut proposer un relogement adapté plutôt que le maintien dans le logement d'origine. L'objectif est de concilier la protection des proches et la bonne utilisation du parc social.

Les démarches à faire rapidement

• Prévenez le bailleur sans tarder du décès ou du départ, par écrit, en indiquant votre lien avec le locataire et votre présence dans le logement.
• Rassemblez les justificatifs : acte de décès le cas échéant, preuves de vie commune, avis d'imposition, justificatifs de ressources.
• Demandez le transfert du bail à votre nom, ou renseignez-vous sur les solutions de relogement si le logement n'est plus adapté.
• Actualisez vos aides : l'APL est recalculée selon la nouvelle situation du foyer.

En cas de doute ou de refus, votre ADIL vous apporte un conseil juridique gratuit pour faire valoir vos droits.

Si le transfert n'est pas accordé : vos recours

Il arrive que le bailleur refuse le transfert, par exemple parce que les conditions de ressources ne sont pas remplies, que la vie commune d'un an n'est pas démontrée, ou que le logement est trop grand pour la personne qui reste. Ce refus n'est pas une impasse :

• Demandez les motifs par écrit : le bailleur doit pouvoir justifier sa décision au regard des règles du logement social.
• Sollicitez un relogement adapté : même sans transfert dans le logement d'origine, votre situation (notamment après un décès) peut être reconnue prioritaire pour un autre logement social plus adapté.
• Faites-vous conseiller : votre ADIL analyse gratuitement votre dossier et vos chances, et un travailleur social peut appuyer votre demande.
• Vérifiez les délais : ne quittez pas les lieux précipitamment sans avoir clarifié votre situation, mais ne laissez pas non plus traîner la régularisation, car l'occupation sans droit ni titre fragilise votre position.

Un accompagnement précoce fait souvent la différence entre un maintien dans le logement et une situation qui se complique.

Questions fréquentes

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Les règles nationales décrites ici s'appliquent partout, mais les contacts utiles (bailleurs, CAF, ADIL) et l'état du parc social varient selon la commune. Retrouvez le guide local de votre ville :